电子商务在房地产企业中的影响探微
摘要：互联网的发展日新月异，电子商务蓬勃兴起，房地产企业采用电子商务模式是必然趋势。通过 介绍电子商务在房地产企业中的运用概况。指出二者结合的基础，并说明电子商务运用于房地产企业的模式有B2B、 B2C以及企业内部的电子商务管理。并对几种模式进行分析探讨．指出其在运用...
摘要：互联网的发展日新月异，电子商务蓬勃兴起，房地产企业采用电子商务模式是必然趋势。通过 介绍电子商务在房地产企业中的运用概况。指出二者结合的基础，并说明电子商务运用于房地产企业的模式有B2B、 B2C以及企业内部的电子商务管理。并对几种模式进行分析探讨．指出其在运用中还需解决的规则和管理问题、电 子支付问题和技术安全问题。
关键词：电子商务；房地产企业；B2B；B2C
作者：张锦歌
随着国内房地产市场的逐渐成熟，国家明确将房地产业作为新的经济增长点，越来越多的房地产开发商认为，今天开始涉足该领域的企业将成为未来房地产业的领军者， 房地产企业应该认真考虑在网络经济的环境下，如何有效利用网络手段提高竞争能力，以实现房地产经营模式的变革、发展和成熟。
一、电子商务在我国房地产企业中的运用概况
电子商务就是在网络上进行的商务， 作为一种新模式， 电子商务增强了消费者与供应商的联系，为房地产企业的发展创造了新的局面和机遇。尽管电子商务系统有如此明显的优点， 但是作为房地产企业如何实现真正意义上的电子商务系统，并能获得效益却并不容易。如何针对房地产业务的独特性， 调整现有的传统业务处理流程，最大限度地发挥电子商务的优点成为解决问题的关键。目前，我国大部分房地产开发商仍处于观望状态，一方面还不清楚电子商务到底是什么以及如何与房地产业务相结合，另一方面是怀疑建一个网站能否真正为楼盘的营销带来实际的经济效益。比较常见的做法是开发商建一个只有静态内容的网站，充当信息中介的角色，基本上是将电子商务概念作为一种炒作的内容，并没有将电子商务充分地运用到房地产运作当中，也没有给楼盘的实际销售带来很大的效益。
二、电子商务与房地产企业相结合的基础
随着计算机通讯技术的进一步发展， 网民日益增多，据统计：中国互联网用户数量已超过4亿， 网民已成为日益庞大的潜在消费群。对于房地产企业而言，涉及电子商务最重要的基础就是： 我国现有网络人口是未来几年房地产最大的消费群体，这个群体有以下特征：年龄在20~40岁之间，收入水平较高，学历较高。正是马上要购买住房和潜在购买住房的消费群体。
另外，小区的智能化管理也在我国城市相继出现，网络社区一旦与物业管理相结合，电子商务可以迅速成为发展房地产企业的强大动力，也使房地产企业得以向第三产业扩展和延伸， 从而使网络在房地产行业能够有实实在在的利润保证。房地产企业加入电子商务如同其他行业一样，也将是必由之路。
三、房地产企业如何发展电子商务
房地产企业在电子商务环境下进行房地产项目的开发与管理， 实际上就是利用电子手段来实现房地产运营的生产、流通和消费环节的过程。这个过程中的三个环节都可以得到信息技术的支持，从而使我国房地产企业建立起自身的电子商务。房地产开发与经营从有投资意向开始，至房地产项目建设完成出售或出租并实施物业管理止，通常可划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期准备阶段、建设阶段和租售阶段。在房地产开发与经营的每一个阶段中，都可以找出网络与房地产结合的对策。在投资机会选择与决策分析阶段，房地产企业可以建立自己的房地产网站。在前期准备阶段，可以利用网络手段，在市场调查的基础上，根据消费者对产品价值的认识，有针对性地完成项目的前期规划设计。在房地产项目的建设阶段，一方面要建立房地产企业内联网(Intranet)，另一方面，房地产企业也可以采用电子商务方式进行网上建材采购， 即实现网上采购的B2B电子商务形式。在房地产项目的租售阶段，房地产企业可利用房地产网站实现网上卖房的B2C电子商务，可以通过网络互动形式来联系和培养消费群体，引导消费者。
因此， 电子商务环境下的房地产企业经营和管理，不仅仅是指运用电子商务的手段卖房和买房的过程，还包括前期设计、开发建设和物业管理等一系列活动的电子商务过程。它应该遵循着房地产企业电子商务的基本流程。
对于房地产企业来讲，实现电子商务的关键是如何使电子商务工作流程与传统的商业系统很好地结合起来。目前房地产企业涉足电子商务的主要方式有：
(一)建立房地产企业内联网(Intranet)
房地产企业内联网(Intranet)是采用因特网技术组建的企业网， 内联网上的绝大部分资源仅供企业内部使用，不对外开放。作为企业内部信息管理和信息交流的平台， 目的是加强房地产企业内部各职能部门之间在材料采购、开发建设、市场营销、客户管理、广告宣传、人力资源管理等方而的信息沟通，通过房地产企业内部的信息共享， 强化企业内部管理，提高工作效率，并能增强企业对市场变化反应的灵敏度。
通过房地产企业内联网，房地产企业的内部信息交流更加通畅迅捷。企业各部门之间可以直接地交流信息，企业领导也可以通过访问互联网掌握工作上的最新动态， 因此在面对迅速变化的市场经营环境和消费者环境时可以做出快速反应。房地产企业各个部门之间可以实现资源共享，便于他们更及时有效地协调沟通，从而能够实现网上企业管理。
(二)房地产建材的B2B电子商务
目前，我国电子商务的发展仅仅是技术上初步实现招标、拍卖等易于操作的初级阶段，而房地产市场网络营销的一大创新模式就是企业可以采用电子商务手段进行建材采购创新。房地产开发建设过程中需要采购大量建筑材料、电气设备及各种管道， 费用就占工程造价的60％-70％。深圳万科董事长王石就欲拓展B2B电子商务，主要是“网上建材采购计划”。通过互联网集体进行采购，可以找到产品质量符合要求，价格较低廉， 售后服务好的供应商，最高可节省成本25％。目前市场竞争最重要的手段还是价格竞争，降低工程造价，企业就可以在激烈的市场竞争中取得优势。
(三)房地产B2C电子商务
http://www.751com.cn B2C电子商务指的是企业针对消费者开展的电子商务活动的总称， 目前我国市场化水平还较低，企业对消费者市场的细分化程度非常有限。那么房地产业可以借助于电子商务的优势，实现企业对房地产市场的细分化，使开发商可以按照消费者需求进行针对性的设计，开发出适应消费者需求的房地产产品，这样才能够做到适销对路。因此，B2C电子商务也是房地产开发商不可忽视的一个方面。
1、从扩大企业影响的角度来考虑，B2C电子商务主要是面向广大消费者， 强化了客户对品牌的忠诚度，如深圳万科的楼盘就比相同地段、相同质量的其他楼盘销量好、价格高。就是基于万科的一种良好的社会形象、品牌价值，意味着良好的质量保证、物业管理等，这种某个具体企业的形象或品牌只有在面向B2C中的消费者时，才能体现出它的最大价值。虽然目前B2C电子商务模式盈利状况不佳，但是有利于房地产企业增强对互联网经济的进一步认识。
2、从提高企业开发水平角度考虑，B2C电子商务的模式有利于房地产企业通过网络互动形式和消费者保持联系，培养消费者群体， 向消费者传递信息，引导消费者，提供及时有效的各种服务。比如在传统的房地产开发模式中，由于消费者群体不确定，房地产开发商在项目开发建设前期无法掌握未来市场的真实需求，开发出的产品容易被市场淘汰。而利用互联网电子商务就可以直接面对消费者群体，满足消费者的个性化需求，这对房地产开发商开发出适销对路的产品非常重要。
3、房地产B2C电子商务还有利于开发商为消费者提供更多的增值服务，增加物业的附加值。比如物业的网上销售及中介代理，为消费者提供网上房产估价、按揭贷款、保险服务等，既能给消费者带来便利， 也使房地产企业扩大经营的范围，增加效益。
四、电子商务在房地产企业运用中亟待解决的问题
(一)规则和管理问题
政府相关部门应该尽快出台发展我国电子商务的法律政策， 房地产管理部门也应尽快制订相关的规章制度。政策制订过程中应增强政策的广泛性和透明度， 确保电子商务政策的引导作用。从表面上看似乎可以将现行的法律沿用到电子商务领域， 但实际情况很复杂。要加强电子商务方面的立法，来保护电子商务的法律地位、企业的知识产权等。
(二)电子支付问题
电子商务系统中常见的支付方式有银行卡、电子现金、电子支票和网络银行等。电子支票和网络银行在我国的运用还不成熟。而银行卡集存款、消费、转账、结算为一体，有着广泛的消费者基础，是目前比较理想的支付工具。我国房地产企业与银行形成了一套完善的金融往来业务体系，要解决房地产企业的电子支付问题，应充分利用现有的银行卡系统以及房地产企业与银行的金融往来业务， 并在此基础上逐步扩大， 实现真正方便、快捷的电子支付。
(三)技术安全问题
房地产企业发展电子商务关键在于安全性，这是实现网上交易的基础和保障。电子商务的安全问题是一个系统性的问题，包括计算机网络安全和电子商务交易安全。需要采用数据加密技术、数字签名技术、认证机构、数字证书和安全认证协议等技术，还有网络中采用防火墙技术、虚拟专用网(VPN)技术、防病毒保护等。当然单纯依靠单项的安全技术是不够的，其他的安全措施联合使用才能为消费者提供更可靠的电子商务。
参考文献：
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[3]王鹏．网络经济对房地产经营的影响[J]．城市开发，2008 (10) ：21-23．
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