11财务评价
11.1评价依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（3）业主方提供有关资料。
11.2基础数据与参数
1.本项目建设期为2008年1月～2009年12月，计算期为20年，以项目投资发生年2008年为计算期的第一年。
2.动力费根据预测消耗量和当地有关费用标准估算；
3.固定资产折旧费估算采用直线法，折旧年限统一按20年计，残值率为5%；
4.人工工资及福利费按人均1400元/月测算。
5.土地购置费按40年平均摊销计算；
6.固定资产年文修费按固定资产的3%计算；
7.营业收入根据建设单位提供的有关资料测算。
11.3营业收入估算
心海度假村项目建成后，主要项目收益来源为会所服务区、公寓度假区、海滨公园区及海上活动区四个功能服务区经营项目的总体经济收入。根据历年松兰山海滨度假区接待游客人数和增长的趋势，结合本项目自身的经营容量和项目性质来进行分析和预测，
表11-1 松兰山心海度假村收益分析
年份
项目 2010 2011 2012 2013 2014及以后
旅游人数（万人次） 12 14 16 18 20
人均消费额（元） 300 300 300 300 400
年营业收入 3600 4200 4800 5400 8000
详见附表2“营业收入、营业税金及附加估算表”。
11.4成本费用估算
经测算，本项目正常年总成本为1472万元，其中经营成本为989万元。详见附表3“总成本费用估算表”。
11.5盈利能力分析
根据2007年3月16日通过的《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税税率按25%计。经附表4“项目投资现金流量表”计算，得出以下指标：
税前：
项目投资财务内部收益率 26.91%
财务净现值（ic=10%） 21725万元
投资回收期（静态） 6.13年
税后：
项目投资财务内部收益率 22.14%
财务净现值（ic=10%） 14002万元
投资回收期（静态） 6.70年
经附表5“利润及利润分配表”计算,得出本项目年平均利润总额为4856万元，年平均所得税1214万元，年平均税后利润为3642万元。总投资收益率为28.4%。
11.6借款偿还能力分析
本项目银行长期借款为4000万美元，贷款年利率计7.38%，还款资金来源包括折旧、摊销及扣除15%三金后的税后利润。经测算，贷
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