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风险分析
13.1建设工程风险
本项目的建设工程风险分析详见表13－1。
表13－1 工程风险分析表
序号 风险因素 持续时间 可能导致的后果 措施建议
1 工程及进度勘查不到位 项目建设期间 工程量变更、工期拖长、投资增加。 坚持公平、公开、公正原则，选择资质符合要求、业绩优良的勘查设计单位、施工单位及监利单位，对项目的建设全面负责。
2 工程设计缺少前瞻性与合理性 项目建设及运行期间 工程设计与该区域原有布局不够协调，结构设计欠缺前瞻性与合理性的统一，无法满足正常使用需求，浪费投资资金
3 施工及监管不到位 项目建设及运行期间 工程进度拉长、建设质量低劣，影响项目功能的有效发挥。
4 不可预见风险因素 项目建设期间 项目建设过程中可能遭遇的不可预见的不理地址条件，异常恶劣天气，未预料人工、材料价格上涨等，将对工程进度、建设质量和投资费用造成影响。 办理工程保险，以转移不可预见因素带来的风险。
13.2市场风险
市场开发规模直接影响到项目的财务状况，影响到项目的获利能力，是旅游产品生存的关键。只有在保证客源市场的前提下，旅游业才能发挥出经济效益以及对周边的带动作用。
通过对项目优势和客源市场的分析可以得出该项目客源市场广阔、市场拓展基础环境优越。对于可能存在的市场开发不足的风险，开发方要对市场进行针对性的分析，积极做好客源拓展战略的具体工作安排；采取有效的市场促销手段，突出产品特色；进行市场调查和分析，根据市场反馈适时更正市场开发战略，保证市场得到最有效的开发，创造出持续最佳的经济、社会效益。
13.3产业政策风险
政府现行或未来的有关旅游业的政策法规在很大程度上影响着旅游行业的发展和竞争状况。旅游业是国家大力发展的朝阳产业，国民经济和社会发展十一五规划纲要把全面发展国内旅游，合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设；规范旅游市场秩序，加快旅游企业整合重组；鼓励开发特色旅游商品作为工作目标之一。
根据《宁波市旅游发展总体规划》和《象山县旅游发展总体规划》，象山县的旅游发展下步目标将继续深入实施"旅游富民"战略,按照"发展大旅游,完善大配套,形成大产业"的要求,大力培育和发展具有地域文化特色的旅游产品,不断打造旅游新亮点。
旅游产业发展潜力巨大，产业政策也将给予了积极的支持，不会构成本项目的建设的风险。
13.4管理风险
任何一个行业的发展都需要相应的管理理念和方式做支撑。企业的组织结构、管理经验、企业文化等都关系到产品开发的成功与否。企业管理不当会成为项目开发的风险之一。
针对这项风险，企业应对内部资源进行分析，判断自己是否已为投资旅游区项目做好了充分的准备。从管理人才的基本品质考虑，除了一般管理人才所必须有的基本素质以外，旅游企业管理人才还应该具备一些特殊品质，如对旅游业有发自内心的热爱；熟悉旅游产业运行环境；精通服务性产品管理的技能；有一定的文化底蕴；对旅游企业的规模、服务水准、市场开发、组织运行、资本结构等要素有强烈的创新欲望与开拓能力；有强烈的投资能力，对现有市场资源的再利用能力。开发方应以此为标准进行人才的选拔，并加强旅游人才的培养力度，建立一支综合素质高、业务能力强的旅游员工队伍。
14结论和建议
14.1结论
1.本项目的建设是促进象山旅游发展的需求，是提高当地社会经济文化水平和人民群众的生活质量的需要，有助于促进象山国民经济和社会的发展。
2.项目的建设符合象山县城市总体规划和象山县“十一五”发展规划。
3.项目建设的配套公用设施完善，旅游设计方案合理，环境保护措施得当。
4．项目建设的投资方案合理，各项经济效益指标较好，社会效益显著。
5.在有效的预测和处理下可以避免不确定因素带来的风险。
综上所述，松兰山心海度假村的建设是必要的，也是切实可行的。
14.2建议
1.强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
2.旅游产品的开发在依托原有资源环境的同时不可避免的会造成对环境的污染。建议探索多种环境保护方式，将项目的对环境的负效应降到最低。
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