房地产估价报告 第2页
座落位置 景田片区 景田片区 景田片区
楼 层 6层 18层 6层
面 积 77M 2 99M 2 99M 2
用 途 高层住宅 高层住宅 高层住宅
交易日期 02/08 02/09 02/12
市场价格 5300元/M 2 5100元/M 2 5200元/M 2
（二）交易情况修正
将比较实例与正常交易情况比较，得各比较实例交易情况修正如下：
实例1：100/100
实例 2：100/100
实例 3：100/100
（三）交易日期修正
根据各实例交易日期，以估价时点为基准，各实例修正率如下：
实例1：100/100
实例2：100/100
实例 3：100/100
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（四）区域因素修正
比较实例区域因素 实例 1 实例 2 实例 3
繁华程度 20 20 20
交通通达 20 20 20
公共配套 20 20 20
区域规划 20 20 20
环境景观 20 20 20
合 计 100 100 100
根据各实例所在地区与估价对象所在地区的区域因素比较结果，各修正率如下：
实例1：100/100
实例2：100/100
实例3：100/100
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（五）个别因素修正
比较实例个别因素 实例 1 实例 2 实例 3
新旧程度 20 20 20
设施设备 20 20 20
平面布局 18 20 20
楼层朝向 18 13 15
结构质量 20 20 20
合 计 96 93 95
根据比较实例情况，个别因素修正率如下：
实例1：100/96
实例 2：100/93
实例 3：100/95
（辣）价格计算
根据以上各项修正，可求得估价对象之比准价格如下表：
项 目 实 例 1 实 例 2 实 例 3
交易价格 5300元/M 2 5100元/M 2 5200元/M 2
交易情况修正 100/100 100/100 100/100
交易日期修正 100/100 100/100 100/100
区域因素修正 100/100 100/100 100/100
个别因素修正 100/96 100/93 100/95
修正后单价 5521元/M 2 5484元/M 2 5474元/M 2
根据上述结果，结合物业实际情况，我们采用算术平均法，则综合得出一个价格=（5521+5484+5474）×1/3 =5493元/ 平方米
考虑本次评估物业现况、楼层、保养情况及装修等各项影响因素，确定绿都城11单元6住宅，建筑面积98.71平方米，评估单价为5500元/ 平方米，则：
物业评估价值： 5500×98.71 =542905元
四、评估结果：
金萍拥有的物业，建筑面积 98.71平方米，评估价值为人民币542905元。
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房 地 产 评 估 结 果 明 细 表
物业名称
绿都城11单元6住宅
物业位置
郑州市中原路与西三环交叉口西南角
物业权利人
金萍
权属证明
郑房地字第 0015号 房地产证
权属来源
购买 (安居房换证)
物业用途
住宅
建筑面积
98.71平方米
建筑结构
框剪结构
原购建价
453422 元
竣工年限
2004/09/30
评估期日
2009/10/11
评估单价
5500元／平方米
评估价值
542905元
评估净值
542905元
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如物业发生转让，应依法缴纳税费等，预计缴纳有关税费如下：
房地产抵押贷款保证额测算表 单位：元
抵押物原值（购建价）
（ 1） 453422 现值 （评估值）
（ 2） 542905 年限 n （购日--评估日)
应补地价 = 无
（ 3） 房地产增值额 = （2） - （ 1） - 应补地价 =89483
（ 4） 营业税 = （2） × 5% = 免
（ 5） 城建税 = （4） × 1% = 免
（ 6） 印花税 = （2） × 0.05% = 271
（ 7） 房地产增值税 = （3） × 20% = 免
（ 8） 企业（个人）所得税 = { （2） - （ 1） - [ （4） + （5） + （6） + （7） ] - 应补地价} ×15% （20%）=免
（ 9） 拍卖费、诉讼费、执行费 = 现值 × 6% = 32574
（ 10） 税费合计 = （4） + （5） + （6） + （7） + （8） + （9） + 登记费（100元） = 32945
（ 11） 抵押贷款保证额 = （2） - （ 10） - 应补地价 = 509960
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