房地产可行性研究报告
一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤
㈠ 房地产可行性研究报告编制依据
主要包括以下内容：
1． 国家经济建设的方针、政策和长远规划
2． 政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划
3． 可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。
⑴ 自然条件。如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。
⑵ 建设场地现状。如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。
4． 周围的社会环境、基础设施和施工条件等
⑴ 社会环境及设施。如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。
⑵ 施工条件。如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。
⑶ 施工条件。如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。
5． 有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等
6． 政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等
7． 有关市场需求调查、分析和预测资料等
㈡房地产可行性研究报告编制步骤
房地产可行性研究报告的编制步骤。大体分为：开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等
二、房地产可行性研究报告的内容
由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。但就一般房地产项目而言，应包括以下内容：
㈠ 总论
1 项目名称；
2 该项目提出的背景；
3 承办单位概况；
4 可行性报告编制的依据；
5 项目提出的理由（来由）；
6 项目拟建地点；
7 项目预期目标；
8 项目主要建设条件；
9 主要技术经济指标；
10 问题与建议。
㈡ 项目投资环境与市场研究
⒈ 投资环境分析。简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素；
2．市场供求分析。分别对需求与供给进行分析；
3．销售预测；
4．营销策略；同时要进行自身竞争能力及竞争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等；
㈢ 建设规模与项目开发条件
1．建设规模设想比选。如结构形式、建筑面积、使用功能。
2．推荐建设规模方案。
3．项目现状概况。项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。
4．项目建设条件。了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。
5．拟建场地条件比选。
6．推荐选址方案。
㈣ 建设方案比选
1．设计指导思想、创意和设计原则；
2．项目总体规划方案；
3．建筑方案。建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选；
4．主要技术经济指标；
㈤ 节能节水措施
1．节能措施及能耗指标分析
2．节水措施及水耗指标分析
㈥ 环境影响评价
1．项目建设地理环境状态
2．项目实施与运作后对环境的影响
3．环境保护措施。包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资计划
4．环境影响评价专项报告
㈦ 劳动、安全、卫生与消防
1．危害因素分析
2．有害物质种类及危害程度等分析
3．安全设施与措施
4．消防设施与措施
5．土石方爆破安全
㈧ 组织机构与人力资源
1． 组织机构的设立、体系、腽肭蜾蠃、管理层次
2． 人力资源及其配置
㈨ 项目进度计划
1． 建设工期目标
2． 项目进度计划（网络图、横道图）
㈩ 投资估算与资金筹措计划
1． 投资估算
2． 建设投资估算。其中涉及土地征用及差遣费，前期工程费（含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费），工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、基础设施、公共设施配套费，基本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。
3． 编制投资估算表。包括总投资汇总表与分年度计划
4． 资金筹措方式与来源
（十一）财务评价
1． 财务评价基础资料选取。例如：总销售价格和租金、计算期、财务基准收益率设定。
2． 销售出租收入计算
3． 编制财务评估分类报表。一般包括：财务先进流程表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。同时应引进财务评价指标的分析，其中有：财务内部收益率、投资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、收入和成本估算。
（十二）社会评价
1． 项目对社会的影响评价
2． 社会风险分析
3． 评估结论等
（十三）研究结论与建议
1． 结论
2． 建议
（十四）附图、附表、附件等
1．附图。包括：项目总体规划平面图，各种建筑方案图，平面图、立面图、剖面图
及标准楼层图，辅助配套设施、建筑小品等图样。
2．附表。各类财务分析计算表、计划表。
3．附件。主要有：项目建议书或立项申请的政府批复文件，设计方案的评审纪要文
件，对环境影响评价报告的审批文件，当地政府的环境、林业、土地、计划、安全、规划、交通等各方面的批复文件。另有关于水、电、汽、燃气、通信等供应或协调文件等。
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