商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业，它通过优秀和持续的物业经营和管理能力获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。如香港太古2008年租金收入占总营业收入比重达到86％，香港和黄和新鸿基这一指标均超过30％。
商业地产的获利方式决定了租金是商业地产企业的最主要收入来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的主要模式。商业地产企业中最为重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房地产市场供给的主体。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。
1．境外商业地产企业已大规模进入中国商业地产市场 论文网http://www.751com.cn/
随着近几年我国商业地产行业发展的日渐成熟，国际知名零售品牌加快在中国的设点步伐，境外商业地产企业开始大规模进入中国商业地产市场，在抢占核心城市黄金地段的同时，与国内大型集团合作，组建中国的REITs雏型。如 2005年新加坡嘉德置地正式以17．46亿元收购华联集团旗下两大重要百货商场安贞华联商厦和望京华联商厦。根据合作协议，嘉德置地会同北京华联集团联合成立合资零售管理公司，为安贞华联商厦和望京华联商厦提供管理与零售管理服务，双方在合资公司各持50％股权。2005年年底前北京华联在北京、武汉等地开设辣大购物商场，总营业面积达到40万平方米，而嘉德置地将拥有这些商场的第一收购权。2007年7月，凯德置地与万科签署战略合作框架协议，就万科开发项目中的商业部分展开合作。海外资金与国内有经验的大型集团合作，可以减少扩张成本，加快发展速度，降低扩张风险，进一步推动中国商业地产市场的发展。
2．商业地产企业与国际连锁商业企业合作越来越紧密
从国内一些商业地产企业的发展现状看，它们与连锁商业企业的合作越来越紧密。这种合作一方面使商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力商户，另一方面商户也可以通过企业项目的开拓来不断扩充其连锁规模。这种合作模式最突出的例子就是大连万达集团，其创立的“订单地产”模式中最重要的举措就是和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国很多大中城市投资建设万达商业广场项目。大连万达的成功案例已成为国内众多商业地产企业发展借鉴的模式之一。再如陆家嘴公司会展中心与德国汉诺威的合作；以及目前许多酒店连锁品牌与内地商业地产商的合作等。
3．企业呈现跨地域、高端化和商业物业持有比重高的特征
目前越来越多的商业地产企业实行跨区域发展战略，万达已在全国40个城市兴建了万达广场。商用物业的建设能够活跃一方经济，容易得到政府首肯，因此在用地审批等环节将体现高效率，这也是商业地产企业对外扩张的一条便捷之路。而商业地产企业所建项目已经越来越高端化，并且持有商业物业占总物业比重越来越高，如陆家嘴股份2007年租金收入占营收比为 7．8％，2008年这一指标上升为21．5％；租金收入也从2007年的1．6亿元上升到2008年的3．66亿元。