摘 要：本文围绕投资性房地产准则在上市公司中的运用收集了相关文献，对上市公司投资性房地产公允价值后续计量进行了分析，并对上市公司投资性房地产计量模式的选择现状进行阐述，提出了上市公司在选择会计政策时的影响因素。
关 键 词：投资性房地产 计量模式 公允价值 会计政策选择
一 投资性房地产准则概述
所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 注册会计师民事责任探讨-毕业论文
新准则所指的投资性地产包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物，企业自用的或作为存货的房地产不属于投资性房地产。制定这个准则的主要目的，也是为了增加这方面会计信息的相关性。是否持有和继续持有投资性房地产，是企业管理层的主要受托责任之一，是企业管理层所必须作出的决策。持有投资性房地产的经济利益主要来自租金收入和增值两个方面，但是在房地产市场的价格下滑时，持有和继续持有本身也可能已经对企业带来亏损；因此，按照公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况，也就是可以更加及时地检验管理层作出持有和继续持有投资性房地产决策的适当性。
与国际财务报告准则相比，我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，也就是必须同时满足（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下，已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设，与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比，有较大的主观性，也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下，在一定程度上，提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性 网络经济对会计发展的十大影响-毕业论文
二 投资性房地产后续计量模式的有关规定
我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本计量模式下,资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备。
在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益,以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在这两种不同计价模式下,投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言,公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值,因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值,更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况,增强会计信息的决策有用性。但是在房地产价格变动的情况下,采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地物业体现为持续升值,同时由于公允价值模式下不再计提折旧,这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益,从而表现为激进的会计政策。
企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 网络会计的发展及必须解决的问题-毕业论文
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三 上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析
《企业会计准则第3号一投资性房地产》明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各2659