（3）影响房地产价格的因素
①《房地产估价》中指出，影响房地产价格的因素包括：一般因素、区域因素、个别因素和供求因素。一般因素是指，社会因素、经济因素、行政因素，以人文条件为中心，是决定房地产价格的外在因素。区域因素是指，居住房地产、商业房地产、工业房地产确定各地区的房地产价格水平基础。个别因素是指以房地产本身物理特性为中心，是决定房地产价格的内在因素，分为土地的个别因素和建筑物的个别因素。供求因素是形成房地产价格的两个最终因素，其他一切因素通过影响供给因素或需求因素来影响价格。（《房地产估价》，2011）
重石脑油汽提塔的设计+CAD图纸+腐蚀防护②杨柳在《上海商品住宅价格影响因素分析》中通过计量模型分析发现，在众多影响商品住宅价格的因素中，人均可支配收入对房价的影响程度是最大的，人均可支配收入平均每增长一个百分点，会引起商品住宅价格平均增加0.645537个百分点，可见人均可支配收入的增长在一定程度上推动了上海商品住宅价格的上涨。针对这一状况，要想稳定上海商品住宅价格，就必须调整上海收入分配结构，推动中低收入人群，更多更快的收入增长，使得他们在满足吃、穿、用之后，提高满足自我住房消费的能力问题。（杨柳，2011）
③田鹏许在《上海商品住宅价格畸形增长及其原因的实证分析》在有效需求拉动房地产市场升温时，庞大的投资需求悄然跟进上海房地产市场，需求的旺盛引致供给的上升，于是供需两方预期加强。在正加强预期下，当前的有效需求者预期未来价格更高，故此时积极贷款购房；投资需求者更是看到需求很旺盛，未来收益将越来越高，不断追加投资；作为开发商的供给者当然也是同向预期。结果市场形成羊群效应，形成超常正加强预期。但是作为 房地产开发的核心要素——土地，是稀缺的，更准确而言是完全垄断的卖方市场，不仅在价格上有垄断权利，更在土地的开发用途上有绝对垄断权利。作为商品房的供给商，房地产开发商总是尽可能的拖延开发周期，以期望未来收益更高，总是愿意开发利润高的别墅、高档公寓，因为开发商预期到也许政府很快就会减少别墅、高档公寓用地供给，这更使别墅、高档公寓变得稀缺，未来价格会更高。然而，正是由于别墅、高档公寓开发比例不断上升进而扭曲了正常的有效需求结构和供给结构，扭曲了人们的心里预期，而这些现象也同样会扭曲政府的决策目标，甚至使刚刚颁布的政策失效，最后甚至导致市场失灵。（田鹏许，2005）
④褚劲风，周琪在《轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响 ——以上海地铁一号线为例》中通过专题图的制作以及对商品住宅价格和各区位因子进行的逐步回归分析，发现在地铁一号线徐家汇站到莘庄站之间，地铁系统、次级商业中心徐家汇和楼盘建造年份是影响商品住宅价格的主要因素，而楼盘所在小区绿化率和距离超级购物广场等因子对其影响不显著。轨道交通的建设，使得城市交通流量增加，城市交通拥挤度下降，从而提髙居民出行速度。轨道交通的建设使城市空间拓展，降低居住密度.地铁一号线的建成和开通，增强了沿线商品住宅 的吸引力，刺激城市次中心的生长，逐步形成新的就业环境、公共服务环境、文化娱乐环境，提高居民生活质量，为上海市区商品住宅的发展提供了基础。轨道交通对其沿线的商品住宅价格有明显的作用，尤其是连接市中心与城乡结合部地带的线路，其 中的非中心地带的商品住宅价格髙于同类地区商品住宅价格。（褚劲风，周琪，2004）
⑤李斌、张所地、赵华平在本文来自辣/文\论"文|网，
毕业论文 www.751com.cn 《中国商品住宅价格与通货膨胀关系动态演变的实证》中分析了从1998年至2010年，从整体上看商品住宅价格的通货膨胀弹性是逐渐增加的。并且通货膨胀对商品住宅价格的影响程度正在逐渐加大。由于弹性值始终小于 1，因而商品住宅价格对通货膨胀率的变化是缺乏弹性的。此外，货币流动性对商品住宅价格有显著影响，货币供应量每增加1%，会带动商品住宅价格上涨0.104%。由于弹性值小于1，因而住宅价格对货币供应量的变化是缺乏弹性的。（李斌、张所地、赵华平，2012）
⑥郝前进，陈杰在《到CBD距离、交通可达性 与上海住宅价格的地理空间差异》中运用特征价格法计量分析了“到CBD距离”、“轨道交 通可达性”和“公共交通可达性”与上海住宅价格地理空间差异的关系。第一，区位可达性因素对上海市住宅价格的地理空间差异有决定性影响，同时上海城市空间形态是同心圆模式和轴向模式的结合体。具体来说，就是随着到CBD距离的增加，上海市住宅价格依次降低，但下降的幅度逐步减缓。第二，轨道交通和公共交通状况对住房价格也有着显著的影响。文章将上海市住宅市场分为外环内区域和外环外区域两个细分市场，“到CBD距离”在 内环内影响十分显著,在外环外影响程度较小；“轨道交通通车”情况对住宅价格有显著的影响，而且越远离CBD，对住宅价格的影响程度越大；“公共交通方便”对住宅价格的影响主要集中在外环内区域，外环线以外区域并不显著。第三，“自然景观”特征也是影响住宅价格的一个重要因素。文章中提出地段位置离市中心的远近、原始地理条件的不同和政府公共物品投资的空间差异是形成住宅价格地理空间差异的主要原因。（郝前进，陈杰，2007）
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