物业税如何征收,物业税征收标准
现在国内房地产市场最引人关注的一个话题，就是物业税何时启动，如何征收？按照正常运作流程，物业税最早也将于2009年正式推出，征收对象将主要是面积在144平方米以上的房屋。目前物业税空转试点范围的扩大，并不意味着物业税就会在今年到来，除非它超越相应的立法程序，仍以行政立法的面目出现。 具体而言，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的，所以物业税可能在2009年最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。无论在哪个城市试点开征物业税，对当地房地产市场短期冲击都会很大，税收成本也很高。因为要摸清每个人的房产，还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底，而现在的模拟试点只针对城镇居民。并且物业税出台，要经过许多部门决策，提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会，经过“几读”后再提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间。
从征收房屋面积而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90～140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前部分专家认为，物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。
如果一旦模拟试点变成实际征缴，其重要原则就是制定的税率不增加试点城市的税收负担。在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3%～0.8%，如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。
目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。
鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1%～3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。
当然，在所有准备工作都已经做好之后，在实际操作中的具体细节还存在着一些问题。
比如说中国目前税务机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道，但这一方式显然难以适用于房产；优惠政策如何设计——比如政府机构、事业单位房产过去一直免税，可由于它们改革进展缓慢，大量用于出租、经营的物业是否依然要享受这一待遇？
此外，豁免在很多时候是一个必需的工具，对于那些黄金地段的“城中村”，以及低收入的弱势人群等，从目前中国新推行的居民保障性制度想要保障的“居者有其屋”来看，减免物业税是现实而必要的选择。物业税如果开征，对地方政府的管理能力是个特别大的挑战，在物业税实际征收过程中，除了减、免、安抚这些技术手段之外，更重要的是如何既避免社会动荡，又文护经济继续高速增长。
如同在中国任何一项改革中所出现过的问题一样，既得利益格局一旦受到触动，必然会有所反应。物业税一旦开征，交钱越多的，越是有钱有势的人，只有他们才有多套房子，在经济和政治上掌握着一定话语权的这些人必然要进行干扰和阻拦。但比既得利益群体的力量更让高层无法忽视的，是沉默的大多数。由于政府支出不透明、缺乏传统习惯等种种原因，中国人纳税并不积极，近来进行的个人所得税申报遇冷即是明证。如何让这些沉默的大多数能接受并缴纳一年一缴的物业税，成为政府最大的挑战。
物业税本质并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。一旦地方政府财力稳定，改革顺利推进，加大公共投入，则地方民众集体受益，而房产价值将因此得到升值，政府所得的物业税收入进一步增加，一个经济、社会发展的良性循环才能得以形成，而中央与地方财力与事权不匹配的财政关系也将发生变化。更为重要的是，物业税对于规范房地产交易行为、防止资产价格膨胀，将起到不可估量作用，对整个社会将不仅是因为一项税收而得益，而且对中国经济发展长治久安起着非同小可作用。因此在最短时间以最合适税率推出物业税，是当前一项很重要的工作。
中国政府网公布的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中指出，深化房地产税制改革，研究开征物业税。
虽然前面加了一个“研究”二字，但是，多数人和社会舆论都认为今年将要开征物业税。笔者认为，无论今年是否征收，无论如何征收物业税都是大势所趋，开征是迟早的事情。根据国际惯例，美国、日本、欧洲国家都征收了物业税，物业税对于国家财力的贡献和调控住房市场方面都发挥着重要作用。但是，笔者认为，今年中国内地是否要开征物业税，必须权衡几个因素。
时机把握是否得当。当前，经济金融危机尚未见底，受危机影响中国经济正在缓慢复苏中挣扎。作为宏观经济调控的重要财政手段——税收，在此时应该减轻而不是加重，这也是积极的财政手段所要求的。房地产市场的高房价虽还是主要问题，但是，去年以来确实出现了交易量萎缩、存量房大量增加的状况，此时的高房价是开发商死扛着的，而不是真实的供求关系决定的。房地产市场毕竟对经济增长具有一定的贡献率，对任何行业包括住房市场增加税收都对经济有一定的抑制作用，特别是在保增长大局前提下。
退一步来说，如果确实今年开征，那必须明确征收的目的，必须以不增加普通百姓的负担为原则。开征物业税的目的不只是为了增加一点财政收入，而主要应该是增加炒房者的成本，抑制住房市场中的过度投机行为，保证房地产市场的健康稳定发展。因此，物业税这剂药必须让有病之人吃下，即炒房者喝下，而不能让没有“病”的自住房和改善型住房的普通百姓吞下。必须坚持谁有病谁吃药的原则。因此，对于自住型和改善型住房要免征物业税，或者规定起征点为两套以上(不包括两套)开始征收物业税。这样才能既抑制了炒房等过度投机行为，又增加了国家财政收入，还没有加重普通百姓的居住负担。取得了一举三得的效果。
当然，开征物业税还需要做许多基础性工作，一些难点问题必须经过充分调研、评估和论证。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。就一些官员自身的多套房问题就很难摸清楚。地方政府是否积极主动配合是另一个难点问题。据悉，去年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。农村农民的大量物业如何征税也是一个难题。
因此，开征物业税应该循序渐进。比如：为了达到抑制炒房等投机行为以及打击大量囤房的目的，可以考虑，先从城市两套以上住房(不包括两套)开始征收起，包括对于开发商已经完工但一定时间尚不出售的商品房开征物业税等。
一、什么是物业税
物业税指的是财产税、地产税等不动产税，目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。
二、将如何征收
目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。
三、关于空转
空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津为模拟评税试点地区，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。