地价计入房产原值征收房产税问题探讨
对于按照房产原值计税的房产，其房产原值是否应当包括地价，一直是有争议的问题。《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三点作了明确规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通知虽然对地价并房产征税作了原则规定，但对如何操作，没有具体规定，本文拟就地价计税问题作一探讨。
一、从税收与财务规定对房产原值确认的差异，准确确认应并房产原值的地价。
现行房产税暂行条例于1986年10月1日起实施，对房产原值的确定，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((86)财税地字第008号) 第十五点明确：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一点规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。上述两条规定均明确，房产原值为按国家有关会计制度规定进行核算并记载的房屋原价。那么，国家有关会计制度是如何规定的呢？
国家有关会计制度对房产原值的计量比较复杂，因执行的制度不同而存在差异。《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、《小企业会计制度》规定，企业建造自用房产的，达到预定可使用状态时，所实际占用的土地按照摊余价值计入房产原值。如《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。而《〈企业会计准则第6号—无形资产〉应用指南》则规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土毕业论文http://www.751com.cn/ 地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。据此，按会计准则的规定，企业自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应当分别进行摊销和提取折旧，即地价作为无形资产进行摊销，不计入房产原值提取折旧，企业外购房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的才全部作为房产原值。特别的，对于房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
由上可知，即使纳税人准确执行国家有关会计制度，但由于执行会计制度的不同和存在先摊后转、外购难划分等情况，在账簿“固定资产”中记载的房屋原值，不一定包括或全部包括地价。因此，应区分差异，准确确认应并房产原值的地价。
1、对于执行有关会计制度，土地确权在先，已在房产达到预定可使用状态前作为无形资产摊销，以余值转入有关房产原值的，其已摊销部分应分配计入相关房产原值作为计税依据。
2、对于执行会计准则和按财政部《关于印发<实施企业会计制度及其相关准则问题解答>的通知》(财会［2001］43号)第九问的规定，土地使用权价值作为无形资产核算，而未转入所建造的房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入相关房产原值作为计税依据。
3、对于外购房屋建筑物，已按会计准则的规定划分地上建筑物与土地使用权价值分别入账的，应当以该房屋建筑物的全部购入价作为计税依据。
4、对于未按所执行的有关会计制度的规定，将地价全部计入有关房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入相关房产原值作为计税依据。
二、准确、合理划分宗地内房产用地，计算、分配应计入房产原值征税的地价。