内容摘要：物权法的核心是不动产法，不动产登记作为不动产法的基本制度，在物权法中自然占有重心地位。而不动产物权登记的效力是整个登记制度的核心。一种较为完善的不动产物权登记制度，必须以人为本，明确登记的法律效力，才能真正体现出效率、自由、秩序和公正的价值追求。由此可见，不动产登记的法律效力不仅对登记制度而且对整个物权法都具有重要的现实意义。
关键词：不动产登记 物权法 效力 登记要件主义 登记对抗主义
不动产登记的效力，既是一个重要的理论问题，也是一个重要的实务规则。物权变动采取某种可使外界知晓的方式进行，即物权的公示，也称公示原则。这是各国立法的普遍主张。不动产物权的变动，原则上以登记为公示方法。这种做法可为外界了解不动产的权属状态及权利人保全其权利提供足够便利。但我国没有统一的不动产登记法，实践中是按照予以不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不一、登记机关多头负责的混杂局面。这既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，提高了不动产交易成本，妨碍了不动产市场的顺利发展。在实践中，这种分散登记制度也易于造成房地分别抵押和房地重复抵押，既损害了当事人的正当权益，又影响了正常的不动产交易秩序。物权法的核心是不动产法，不动产登记作为不动产法的基本制度，在物权法中自然占有重心地位。而一种较为完善的不动产物权登记制度，必须以人为本，明确登记的法律效力，才能真正体现出效率、自由、秩序和公正的价值追求。由此可见，不动产登记的法律效力不仅对登记制度而且对整个物权法都具有重要的现实意义。《物权法》在不动产登记的效力方面，做出了既有理论上的科学性又符合我国实际的操作性的规定。但是物权法的出台不是终点，我们也不能将所有现实问题的解决都寄托在一部法律之上，本文拟对不动产登记效力之立法完善提出一己之见。论文网http://www.751com.cn/
一、不动产登记概述
不动产登记是基本的物权公示方式，也是不动产法的重要内容。不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于，不动产登记簿的事实。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。它包括以下关键点：1、登记是依当事人申请的行为。2、登记说国家专职部门的活动。3、登记内容为不动产物权及其变动事项。4、登记事项记载于不动产登记簿。根据各国立法体例，不动产物权登记在理论上有形式主义登记和实质主义登记两种情况。所谓形式主义登记，指的是登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。这种立法体制是1804年《法国民法典》创立的，后来为1898年《日本民法典》等所继受。法国与日本民法确定的原则是：不动产物权登记只发挥简单的公示作用，没有对当事人的实体权利的决定作用，这种立法一般称之为登记公示主义。所谓实质主义登记，即不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这就是说，关于物权的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，而且还必须将该意思表示予以登记，并自登记时起该法律行为方可生效。这种体制为1896年《德国民法典》所建立，为1907年《瑞士民法典》和现在仍在我国台湾生效的1929年国民党政府颁布的《中华民国民法典》等所采纳。我国《中华民国民法典》之第758 条规定：“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。”德国以及我国《中华民国民法典》的这种作法，使得登记成为不动产物权的法律行为成立生效的必要条件，故一般称之为登记要件主义。我国最新颁布的《物权法》第10条第2款明确规定建立统一的不动产登记制度，其统一登记的范围、登记机构和登记办法，《物权法》委由其他法律、行政法规另行做出规定。《物权法》的规定，为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的法律依据。