（一）四种模式
不动产登记的效力，既是一个重要的理论问题，也是一个重要的实务规则。所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。虽然在世界各国普遍建立了不动产物权变动登记制度，但对于登记的法律效力却有不同主张。
就登记对不动产的效力而言，各国立法有四种模式： 一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖契约有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说，买卖契约一经有效成立，标的物所有权即行转移，但非经登记或交付，不能对抗善意第三人。如日本的立法模式。三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。采此模式的国家很多，如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。四是形式主义。买卖契约有效成立后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权的转移，达成一个独立于买卖契约合意，此项合意以物权变动为内容，此物权变动即物权行为。以德国民法典为代表。概括起来，这四种立法模式其实可以归纳为登记对抗主义和登记要件主义两种模式或者以一种立法模式为主兼采另一种立法模式的折衷主义。法国的立法模式虽采意思主义，但也不是绝对的，当事人形成物权变动的意思表示虽然产生物权变动的法律后果，但是在未依法进行公示之前，不能对抗善意第三人，只是对公示的要求更宽松，实质上仍是登记对抗主义。德国的立法模式虽采形式主义，其实可以归纳为更为严格的登记要件主义。论文网http://www.751com.cn/
（二）利弊分析
比较而言，不动产物权登记要件主义和登记对抗主义各有利弊。
登记要件主义把登记和物权的变动结合为一体，采取的是形式主义，也是严格的公示态度。其优点是统一的登记便于统一确定物权变动的时间和效力，使物权的归属关系更加明确和清晰，便于国家对不动产的管理，和了解整个市场中不动产交易的情况，利于国家在现阶段对不动产交易进行宏观调控。有利于保护善意第三人的合法利益。有利于保障交易安全，文护交易秩序。登记要件有利于明确产权关系。登记不仅仅是重要的公示方法，也是确认不动产权属的最佳方式。采取登记要件主义，还有利于法官正确地审理有关不动产地案件，减少调查取证的困难。在发生产权登记之后，法官确认权属的主要依据是登记，因为登记具有绝对的公信力。但要进行登记，过于注重形式主义，缺乏必要的灵活性。不利于商品的流转，影响效率，增加交易压力和成本。也可能导致公权力对私权利的过分干预。从实践来看，采取登记要件主义，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会出现以下几方面的问题：第一，不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，应区分导致房屋未登记的各种情况，尤其是当事人双方的过错问题来决定是否应宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用房屋买卖欺诈他人，而损害善意一方当事人的利益。第二，绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。例如当事人之间在买卖房屋以后，虽没有登记，但房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮，如果因未登记而返还房屋，就会扰乱现有的财产秩序。第三，绝对适用登记生效主义，不利于当事人认真订立和遵守买卖合同，也很难防止出卖人将房屋一屋数卖。根据我国现行法律，房屋所有权因买卖转移所有权而变更登记时，须在3个月内申请变更登记。如果把登记作为房屋买卖合同的生效条件，那么从房屋买卖合同成立到生效有3个月的时间。如果在这3个月的期限内出卖人一房两卖，买受人也会因合同未生效而难以获得合同法的补救。