企业管理论文——房地产市场的价格趋势
内容摘要： 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至文护整个社会的稳定都有十分重要的意义。国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上，2008年1月和2月继续攀升，同比分别上涨了11.3%和10.9%。一位不愿透露姓名的权威专家指出，通过对住房供需状况、开发建设成本、土地政策、信贷政策、税收政策等影响房价的若干因素综合分析可以发现，2008年房价仍存在上涨趋势。
我个人认为中国的在未来的几十年中，房地产的价格不会出现大幅的跳水情况，相反一些重点地段的商品房会有所上升。但是会出现一大批的廉租房！接下来我会从政治，经济，文化，中国的对外开放等一系列的方面说明我的观点。
1、 政治上由于中国采用的是市场经济加宏观调控的特有体制，因此也成就了现在中国特有的房地产格局。无论房地产商怎么希望它往上涨都抵不过中央出台的一系列的政策，正可谓手腕拧不过胳膊。但是中央现在个人认为也处在一个矛盾阶段。政府既希望房地产的价格继续上升，又希望稳中有降。个人分析原因有以下几点：1）改革开放30多年来，尤其进入21世纪，外商越来越多，中国的地皮是越来越值钱，各大城市的房地产产业也已经成为了当地的支柱产业之一，房地产也成为中国经济发展的重要推动力之一，作为政府也决不会放弃这么一大块肥肉。2）当地的政府为了更好的发展当地的经济，也希望自己城市、地区的房地产价格处于全国的平均水平之上，因为这体现了这一城市的现代化程度和经济发展水平的高低，这一道理显而易见，上海的房价无疑比杭州高！3)由于中国还处在发展中的阶段，大部分的老百姓对于房价望而却步，政府处于稳定因素的考虑也不会放任房价一味的往上升！对于近期十七大提出的“住有所居”也证明了这一点！对于乱炒房的显现，政府也采取了一系列政策，这体现了国家不希望房价出现不合理的上升。
2、 从国民经济的持续快速增长的角度看，近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。在目前的中国经济较稳定的增长前提下，房地产的价格也不会大幅度的降低！另一方面：房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。“1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。”从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。从上可只在人民的生活水平不断提高，经济发展日趋平稳，国外的资金不断流如中国的楼市。中国的房价也不会大幅度的下降！另外有专家提出“我国每年有10%的经济增长、人民币对美元的增值、再加上都市化，这几个百分点的影响加起来是刚性的价格上涨趋势。”这确实不如道理。282