房屋价格上涨之谜
【关键词】：托市、地价、捂盘惜售
【内容摘要】：囤积土地是我国房地产领域的一大顽疾，也是助推房价上涨的一个重要因素。囤积土地的现象在国外很少发生，除了法律规定严格以外，土地所有制的区别和土地供给渠道的多样化也是主要原因。土地的囤积是房价上涨的关键因素，可以这样说，一下我所列出的种种原因都是围绕土地的囤积所造成的一系列例如“招拍挂”现象的出现。
【正文】：
近几年来，我国的房价一直呈现着持续上涨、居高不下的态势，已成为政府亟待解决的首要问题和人民十分关注的问题。为此，2003年以来国务院陆续出台了一系列宏观调控政策，建设部等部委也开展了对房地产市场的专项治理，以期房屋市场价格的稳定。但是几年过去了，住房价格仍然不断攀高，不仅大城市和沿海发达地区的房价涨势强劲，而且在中小城市和欠发达地区的房价也大幅上涨，且大有愈演愈烈之势。例如北京的回龙观地区，2001年，普通商品房每平米的价格约在2800元左右，2004年的价格每平米约为3600元左右，现在则每平米为9000元以上。据统计，今年5月份，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，其中北京、深圳、温州、广西北海等城市的房价涨幅已超过10%以上。
显然，目前我国的房屋价格已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，是不正常的。究其原因，既有房地产供给结构的不合理、市场需求增加、土地资源稀缺等内在原因，也有市场上大量游资与投机者对房地产价格的炒作、开发商哄抬房价等外在原因，情况是复杂的，造成房屋价格飞涨的原因是多方面的。主要原因有以下几个方面。
1. 地方政府对房地产商的托市
从06年7月，中国出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资的入市加以了严格的限制，同时商务部在很久以前也要求了对外商投资中国房地产事业的限制。
但是，基于现在全球化和已经加入世贸组织的相关原因，国外的资金大量流入是很难控制的，因此，在很长一段时间里面，国内资金仍然会追逐房地产市场的利润，同时引发外资的加入，这样就更加的促进了国内资金流入到房地产市场里面。
而地方政府对中国土地资源的配置有着很多不合理的地方，一方面是各个诚实的商品房住宅用地的拍卖价格不断攀高，在上海已经出现了一块足球场大小的地域竟然达到了惊人的44亿的价格，另一方面是土地的大量0低价给企业随意的滥用，加上政府对企业的相关保护政策，这种土地其实是负价卖出给企业的，对于这种现象的解释，我想原因就是前者的土地拍卖后的大量资金可以被政府纳入到地方政府的预算里面，可以是政府的资金和政府领导或者公务员的福利有了很大提高，中国政府的官员不像外国政府的官员，他们会把额外得到的钱花在自己的口袋里面，所以对于越来越高的土地价格只会让地方政府越来越富，对于他们来说，这个就是最好的结果！而另一个方面，向对于政府来说，虽然给了企业很多政策的优惠，但是他们在发展工业上的增值却可以用来增加他们自己的官员政绩，与此同时工业带来的大量税收，也是可以提升他们当地政府的财政收入
通过以上可以看出，在土地资源方面，政府只会考虑自己的财政收入和自己政绩，绝对不会去考虑老百姓的利益，这个就是为什么房地产那些很多的降温措施没有起作用的原因，反而是价格的越来越高。
2.供需矛盾造成房价上涨
过去，我国是一个住房困难的大国，人均居住面积较低，居住状况不尽人意。改革开放以来，随着经济的繁荣、房地产业的兴起，人均住房面积大幅提升，使我国告别了城镇住房短缺的时代，同时也大大刺激了人们对住房的需求。一是国民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出，许多居民改善住房的需求在不断增长，小居换大居，旧房换新房，许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查，约有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算，他们称，如果有可能的话，是准备购买住房的。此外，城市改造拆迁，涌现出大量无房居民，所有这些都对新住房提出了需求。二是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下，大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求，以北京、上海、广州等城市为例，各自城市的外来流动人口多达300万到400余万，如此大量的流动人口，不但成为了这些城市房屋租赁市场的消费主体，也壮大了新房购买者的队伍。据笔者了解，这些人中的一些稍有成就者，在所在城市购买住房者是屡见不鲜的。三是城市新增人口对住房的需求。四是对一些大城市及发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有相当一部分来自其它地区，甚至来自国外。
从住房的供给情况看，近年来，房地产投资虽然仍在增长，但增速有所回落。住房供给相对较少，人们对住房的需求日益增长，使得供求关系失衡，必然会形成供需矛盾，使住房的价格因需求而上涨。
3.土地囤积、地价上涨推动房价上涨
由于我国人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈，导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看，土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实中我们往往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后，有时竟能拍出一个天价来，而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。此外，近年来，建筑材料的增长也增加了房屋的成本。最近几年，深圳、广州、北京的房价扮演了领头羊的角色，大量土地闲置是根源之一。全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，正是深圳房价高的最好注脚；而广州在年初收回的闲置地块，大多为上世纪90年代用地，最早为1993年获得用地批文，土地闲置的时间超过了10年；2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据也表明，截至2006年6月底，已竣工的土地面积仅占总量的12%，捂在开发商手里未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米，接近北京市四年房屋销售面积总和。
因此，囤积土地是我国房价持续上涨的重要原因之一。囤积土地现象普遍存在，根源在于有法不依。
4.炒买炒卖造成房价攀升
据笔者了解，炒买炒卖房产的现象在许多城市都是存在的，把购置房产作为一种投资的消费者也在逐渐增加。这些人购房的目的并不是为了居住，而是为了投资、倒卖。他们认为，买卖房屋比炒股风险小，更稳定，更合算，为此，他们有的利用自己手中雄厚的资金，有的向他人大量借贷，有的则通过银行贷款购买房屋。他们购房后，要么出租，要么一手进、一手出，要么寻找机会以更高的价格卖出，从中获取较大利益。他们与开发商、代理商互动，向房地产市场发出错误信息，干扰房地产市场的正常秩序，造成或助长房屋价格的攀升。
5.开发商捂盘惜售抬高房价
从近几年房地产市场的情况看，囤积土地、房屋、捂盘惜售已成为部分房地产开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。这些开发商为获取更大利润，想方设法囤积土地、空置房屋、捂盘惜售或捂盘不售，制造房屋越来越紧缺的假象，并借机抬高房屋价格。有的房地产开发商则在楼房开盘时，花钱顾人排队购房，造成虚假的“抢购”声势，使一些购房者产生错觉，加入“抢购”行列，随之开发商便抬高房屋价格。还有的房地产开发商与代理商相勾结，随意抬高售房价格。如北京西五环某一房地产开发小区，2006年4月，该小区楼房开盘时每平方米为6300元；同年底每平方米上升为8000元；2007年5月每平方米上升为9600元。从中可以看出，这种价格的飞涨全是人为哄抬起来的，是极不正常的。
6.经济适用房、廉租房建设不足
应该看到，住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品，它既是商品，又应更多地体现其社会的特殊保障功能。因此，各国政府在开发住房这一商品时，是十分重视其社会保障功能的。在我国，住房的保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上，而从我国这些年的房地产开发来看，显然，对经济适用房和廉租房的开发比例太低，抓得也不紧，没有把优先开发经济适用房、廉租房、限价房作为房地产开发的重点。以北京来说，该市于2006年初公布了在三年内要建2000万平方米的各种类型的保障性住房，但时至今日，除西三旗限价房和宋庄地块有动静外，其他项目都无动静，照这样下去，恐怕低收入家庭要想得到一套经济适用房或廉租房是很困难的。在这种情况下，相当一部分低收入家庭在近期看不到解决保障性住房的希望，便无奈地选择借钱购房，本人身边就有两个这样的例子。无疑，这部分人加入购房者行列，客观上进一步加大了供求矛盾。
住房问题是关系到民生的重要问题，也是关系到创建和谐社会的重要问题。相信，随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，解决低收入家庭保障性住房等一系列新政策的出台，加上央行升息、提高准备金率、控制信贷投放节奏、相关法律的完善等措施的采取，我国的房价将会逐渐稳定，购房难的问题将会有所缓和。285