关于人民币升值对房地产的影响
正文
近期人民币兑美元波动幅度明显加大，自央行8月19日加息以来，短短15个交易日，人民币已升值了0.297% 。周一美元跌穿人民币兑7.95整数关口,种种迹象显示,人民币已出现了加速升值的势头。从人民币升值诸多诱因分析，在美元宣布暂停加息之后，央行8月19日宣布加息是造成人民币近期出现快速升值的直接原因。鉴于我国经济发展所处阶段及国际环境，我国并不具备人民币快速升值的经济基础,如果一味放任人民币升值,必然给金融市场中长期稳定埋下隐患。在人民币兑美元迭创新高之际，应该对人民币快速升值给经济带来的负面影响加以防范。
那么人民币升值对中国的经济有哪些影响呢？ 人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化 。在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩 。人民币的升值对房地产业而言是受益的，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。“ 广场协议”后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现。中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快，说明很多资本不是通过正常的贸易和投机进来的。特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。其次，建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，苏浙民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了文持房价“高烧”的希望。
我们的近邻日本在上世纪末曾遭遇过类似的问题。1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。
如果现在人民币就进入升值的过程，我们认为很可能重蹈日本覆辙，甚至产生更加严重的后果。
首先，中国目前的企业和上世纪80年代中期的日本企业相比，对升值的承受能力更低。80年代日本已经发展成为世界上最发达的国家之一，企业在资本、技术和管理方面的国际竞争能力很强，出口商品主要是高附加值产品，因此即使在广场协议以后，日本的出口额继续增长，贸易顺差保持在500亿美元以上。目前中国经济发展水平并不高，出口商品属于劳动密集型产品，企业主要依靠廉价的劳动力参与国际竞争，一旦人民币升值，出口将大幅下降，进口大幅增长。
其次，由于中国经济不能一次性承受较大的人民币升值，政府只能采用逐步升值的办法，这实际上强化了人民币升值的预期。中国政府多次强调不会迫于国际压力进行汇率改革，这样的承诺可信度很高，因为1997年东南亚金融危机，中国“人民币不贬值”的承诺得到了证实。目前，很多国际游资通过各种渠道进入中国，“豪赌”人民币升值，但它们还比较谨慎，因为这场赌博的政策风险很大。一旦中国政府放开人民币升值的口子，政府的承诺可信度就大大降低；如果升值并没有达到市场预期的幅度，就打消了国际游资的疑虑，肆无忌惮地进入中国投机房地产市场。类似于日本的国际资本投机冲击扩大泡沫的过程就会出现。
更为重要的是，日本在广场协议以前，股市和房市还是比较健康的；但中国由于前几年宽松的货币政策，房地产价格已经连续6年快速上涨，目前上海房价近乎是1999年的3倍。我们在分析日本泡沫经济时看到，一旦泡沫形成，短期内具有自我强化的功能。
那么，我们又该如何解决人民币升值的现状呢？诺贝尔经济学奖获得者、“欧元之父”蒙代尔曾讥讽美国“本国经济出现了问题，就向中国施压，要求人民币升值，这种做法很奇怪，在货币史上也是罕见的”。所以能拖则拖是目前人民币升值问题的最佳解决方案。拖有这么几个好处。一是增大了国际游资的投机成本；二是弱化了人民币升值的预期。如果在这两者的作用下迫使国际游资撤出中国，进一步减轻了人民币升值的压力。对于不断增加的贸易摩擦，用升值以外的方式解决，比如国内出口企业行业自律、国家进行出口配额限制等等。
如果人民币要升值，更应该在人民币升值以前使得房价回归合理，避免人民币升值后导致房价出现快速增长。现在中国的金融市场欠完善，投资的渠道不是很多，股市存在一定问题，房地产成为国际游资最可能的投机渠道。把这个渠道堵死了，可以大大减少国际游资冲击的可能。这中间，对银行向房地产业的贷款要严格控制，因为银行资本既是房地产投资过热的制造者，又是风险的最终承受者。
要加强对资本流动的监管，把外资引向生产性领域。现在中央对房地产宏观调控，下面就到处找海外资本解决资金问题，而且把海外资本进入中国看成国内房地产市场健康有潜力的一个标志。很多地方和企业把人民币升值和房价上涨的双重收益作为诱惑来鼓励国际游资投机房市，危险是非常大的，是牺牲整个国家的经济利益和国民经济安全为局部的、短期的利益服务。
人民币升值利好房地产与金融业，这句话虽然在市场上广为流传，但是大多数投资者对其中的作用机制并不十分明确。近期房地产类和金融类上市公司在资本市场上屡遭打压，使投资者更是对此有些不明就里。目前，比较流行的解释有两种，一种是货币升值利好房地产和金融业是普遍存在的国际经验；二是货币升值后房地产和金融
业的外币价值增加，这会吸引境外资本收购房地产和金融资本，而这些产业资本的本币价值也将因国际资本的收购水涨船高。
对于认真的投资者，这两种解释都不能令人满意，因为没能解释货币升值利好房地产与金融业的因果关系链条。在没有弄清具体作用机制的前提下，国际经验的证据显然说服力不足，中国有数不清的例子都和国际经验大相径庭，中国经济独一无二的增长模式就是最典型的例子。境外资本青睐房地产与金融业，也需要理由，人民币升值以后坐享汇率变动收益是个理由，但这个理由并不充分。人民币对美元升值，外资只要是把美元兑换成了人民币标注的资产，无论是地产和金融，或者是银行存款、债券、其他产业投资，只要美元换成了人民币资产就能够分享人民币对美元汇率变动的收益。之所以外资在众多人民币资产中更加青睐房地产和金融业，所看重的显然并非汇率变动收益，还需要有其他更重要的原因支撑房地产和金融业相对于其他人民币资产的比较优势。
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