本溪市物业管理条例 第3页目前，由于缺少明确的法律规定，物业管理区域内的配套建筑的产权归属不明晰，成为物业管理纠纷居高不下的根本原因。国务院颁布的《物业管理条例》仅对物业服务用房的产权问题进行了规定，即所有权属于业主，对其他公共服务配套设施的产权归属并未作出规定。《物权法》尽管对道路、绿地、车库、车位的产权归属作了规定，但由于规定得过于原则，这方面的产权纠纷仍然不断。至于住宅小区内配套建设的学校、会所、幼儿园等，截止到目前没有任何一部法律、法规对其产权进行界定。因此，我们在《条例》草案的第十辣条规定了：“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务”；第十七条规定了：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）属于业主共有。但由开发建设单位另行投资，并提供产权归其所有的证明文件的，属于开发建设单位所有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售”；第五十一条规定：“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。场地使用收费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外”。这样配套建筑的投资、建设、产权归属等就有了明确界定，填补了法律、法规上的空白。
（四）关于物业管理区域的专业公共服务配套设施的建设、移交及文护
新建物业管理区域的专业经营设施设备的投资建设从理论上讲，专业经营单位向业主提供供水、供电、供气、供热等专业经营服务，向业主收取水、电、气、热等有关费用，必须将专业经营设施设备建设到最终用户。但我市实际的情况是，住宅区规划红线外的专业公共配套服务设施，是利用开发建设单位向政府交纳的摊入建设成本的“政府性基金”（大配套费）建设的；住宅区规划红线内的庭院管网和户内管网，也是由开发建设单位利用摊入商品房开发成本的所谓的小配套费自行完善的，也就是说物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热等专业公共服务配套设施，大多是开发企业代建并把建设费用摊入开发建设成本转嫁到了业主身上，名义上是开发企业建设的，实际上是摊到了房价中的，是业主掏钱购买的。业主购买专业经营服务的同时，要购买提供专业服务所需的专业公共服务配套设施，这本身已经不够合理，如果再让业主承担这些专业公共服务配套设施的文修、养护、更新的责任就有失公允。国务院《物业管理条例》虽规定：“专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的文修、养护责任”。但由于《物业管理条例》对于专业经营设施设备的建设、移交及文护问题并未作出规定，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其文修、养护责任，甚至专业经营单位收取相关费用，文修责任却要由产权单位（业主）来承担。为解决上述问题，规避业主多重负担的矛盾，借鉴外市的做法和经验，我们在《条例》草案的第十四条界定了专业经营设施设备的建设、移交和文修责任。即：“物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和文修。”
这样就从制度上作了相应调整，即在不增加业主负担的前提下，解决专业经营设施设备建设的投资来源，以便有效的保证专业经营单位提取固定资产折旧费用，落实其文修、养护和更新责任。这一制度的建立，符合公用事业改革方向，可以为最终消除广大业主不合理的负担创造条件。对此，山东省建设厅咨询了全国人大常委会法制工作委员会和国务院法制办公室的有关领导同志，得到充分的认可。
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