工程费 30 000 30 000 30 000 30000
应付承包施工企业基础
设施工程款 90 000 75 000 70000 70000
应付承包施工企业建筑
安装工程款 600 000 480000 450000 450000
分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000
预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000
分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000
则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 180 000
贷：银行存款 180 000
结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 150 000
贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000
将应付设计单位前期工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 120 000
贷：应付账款——应付工程款 120 000
将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 305 000
贷：应付账款——应付工程款 305 000
将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 1980 000
贷：应付账款——应付工程款 1980 000
分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 265 000
贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000
预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 280 000
贷：预提费用——预提配套设施费 280 000
分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 272 000
贷：开发间接费用 272 000
同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。
四、已完房屋开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：
借：开发产品 3 562 000
贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000
开发商拿地成本（浅析二）
高价拿地规费繁多：被遮蔽的房价成本
张雷最近在北京朝阳区购进了自己的第二套住宅。与两年前他在同一区域所购的第一套房子相比，这套房子已从7000元/平方米涨到了15000元/平方米。但他在签订购房合同时发现，和自己2006年购买的房屋相比，15000元/平方米的高房价，并没有换来更高的房屋功能配置。
房屋依旧是毛坯交房，水电气配套设施和以前一样，外墙还是文化石和涂料，甚至连铝合金门窗也是相同的品牌。即使按照10%的原材料价格上涨速度，张雷也不理解，这增加的8000元/平方米的钱到底花在了哪里？是流到了开发商的腰包还是流向了何处？
高房价未转化成开发商高收益
一般人倾向于认为，房价增加的部分，都变成了开发商的利润。但记者的调查表明，高房价并没有人们想象的那样，转化为开发商的高收益，反而增加了开发商的市场风险。
记者查阅了两大龙头开发商万科A(000002.SZ)和保利地产(600048.SH)2005年-2008年的年报发现，万科从2005年 -2007年的销售净利率一直文持在12.1%-13.6%之间，2008年降至9.8%。同样，保利地产2005年-2007年的销售净利率保持在 16.4%-18.3%之间，2008年降至14.4%。
财务报表显示，开发商的主营业务利润率(毛利率)以及销售净利率，是呈不同程度的下降态势。以万科为代表的龙头开发商，尽管在销售收入上逐年增加，但增加幅度总体上呈下降趋势，且由于成本上涨幅度超过收入，导致营业利润水平趋于走低。
国家统计局数据却显示，2006年12月全国房价同比上涨了5.4%；2007年12月全国房价同比上涨10.5%，即使是在金融风暴席卷全球的2008年，全国房价也有6.5%的涨幅。
从上述数据也可以看出，从2005年开始的房价持续快速的增长，并没有真正转化成企业的利润，反而因为房价过高影响了楼盘整体的消化速度，增加了企业运营的风险。
高地价的代价
据最近披露的一份报告称，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。在房地产企业项目开发总费用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上总税收，所占比例为49%，其中，地价占30％，税费占19％。从北京、上海、广州三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为 65%。其次是北京为48%。广州最低，也达到了47%。
记者独家搜集到的一份万科2005年-2008年上海项目的土地成本构成，与这份报告的数据不谋而合。
这份资料显示，2005年万科开发的上海红郡项目，楼面地价2200元/平方米，售价为12000元/平方米，土地成本占售价的18%。2006年，万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目，这一比例也文持在37%左右。而在同一区域，土地成本的增幅也保持了同样的水平。
“在近几年，土地成本所占比重过高已经是非常正常的现象，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地基本已开发完毕，市场上以高价地为主。”亚豪房地产服务机构副总经理王英男告诉记者。
记者在上海土地交易网上查到，上海宝山区顾村板块2003年4号公告8号地块也就是现在的圣卡诺·铂庭项目，楼面地价为1773元/平方米，售价为6000元/平方米，土地成本占比售价比达到30%。2005年成交的富长路地块上投佳苑项目，楼面地价2356元/平方米，占比售价就上升至41%。2007年，保利地产在同一区域获得菊太路地块，楼面地价为5877元/平方米，而 2008年推出保利叶上海项目时售价为11000元/平方米，地价占比达53%。
保利地产在北京也遇到了同样的问题。以保利位于北京西三环的项目保利百合为例。这个竞拍楼面地价超过7000元/平方米的项目，目前销售价14000元/平方米，土地成本占比售价也达到50%。地价加上税费，占到项目开发销售成本的70％。按照行业内的普遍标准，工程和配套费用占房价成本的1/3，那么，保利百合现有售价几乎是零利润？
“房价飙升时，土地成本不断升高毋庸置疑。因为开发商拿地时，是基于房价未来上升，以及总销售额的增长幅度来考量的。但是随着房价走入下行通道，这些已经发生的土地成本支出必然会为后期运营带来巨大的风险。”一位不愿透露姓名的开发商向记者坦言。
显然，开发商正在为高地价付出代价。这也就是部分开发商无法降价的主要原因。
名目繁多的规费
在企业开发成本支出中还有一项重大支出，是企业缴纳的各项规费与税金。房地产企业需要缴纳的税金包括企业所得税、土地增值税、营业税、契税、房产税及城镇土地使用税等税种。如果加上土地出让金，流向政府的比例的确相当可观。
按照上述报告的分析，流向政府的部分，房价成本中的税费占19％。
记者拿到了一家北京房地产开发公司缴纳规费的明细清单。该清单显示，在整体开发运营的过程中，该开发商要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局、绿化署等10个政府部门缴纳多项费用，这些费用包括大到城市基础设施建设费，其中城近郊区(包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山区)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费，金额从6元到250元不等，还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。但该公司不愿意透露项目加总的规费总额。
为了房屋的正常使用，开发商需要向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。以上海为例，电力配套的收费标准为外环内165元/平方米。外环外区域的全电缆入地费为140元/平方米，小区外架空区内入地费用为125元/平方米。此外，据业内人士称，水、电、气最后接入小区，一般还要向垄断企业缴交一笔灰色费用。
虽然这类费用是企业对企业，但由于这些市政公用企业基本都由以前的政府部门改制而来的，天生的垄断优势让他们具有定价权，开发商没有还价能力。
上述北京开发商还向记者透露了其公司开发的某别墅项目的成本比例。开发总投入中，土地成本占51%，市政配套费用占比1%，政府税金(营业税及所得税)占 7%，建安成本占21%。也即是说，流向政府的比例达到59%。该公司有关人士表示，虽然这些数据只是项目个案，但大致符合这比例的项目非常多，尤其是 2007年拿下的高价地。
成本全部转嫁到购房者
过高的土地成本和税费，开发商当然要转嫁给购房者。但是，如果说像张雷这样的购房者承担了高房价，却没有获得比以前更高的配置，开发商也没有获得同等比例的利润增幅，那么，推论只有一个：高出来的房价部分，就流向了开发商、消费者之外的第三方。
为了削减房价成本，有些地方的政府部门，在降低地价方面，正在尝试做出努力。阳光100置业集团董事长易小迪告诉记者，阳光100新近拿下的武汉地块地价只有高峰时的1/3，其他费用都有不同程度的降低。
北京更多通过招标的方式出让土地，即并非价高者得，价格只是获得土地的一个要素，项目的开发理念、设计方案、甚至是绿色节能环保措施也进入到评标的最后总得分，这样既保证可以保障项目的开发质量，同时也有助于控制地价。
据记者了解，2008年上海市取消了包括“建设工程质量监督费”、“电梯生产许可证审查检验费”、“建设工程规划许可证执照费”、“民防建设工程质量监督费”等多项费用。同时企业所得税和增值税的预提征收，也调低了计税基数和预提征收比例。
“ 很难说政府部门是本轮房价飙升的始作俑者，但确实是受益者。”21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，“地方政府在基础设施建设上的投入力度有目共睹，这样高强度的投资也应该拉动土地的级差地租相应上升。但楼市健康的标准应是让‘居者有其屋，居者优其屋’。房价不是不能涨，但是购房者总是希望自己多付出的金钱，能够更多地使用在自己所购买的产品上，而不是脚下的土地上。”
业内专家表示，目前政策的调整并没有涉及到根本问题，没有涉及到房地产业制度层面的改革，基本上属于政策的微调。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，要解决中国房地产的土地制度问题，首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题。这都是深层次的改革问题，不动这些问题，房地产业就很难有根本性的改变。
孟奇还认为，应该通过多方面的努力共同把房价稳定到合理水平。一方面企业应该合理控制利润，另一方面，地方政府也应该控制地价过快上涨，进一步完善房地产税费体系，当前减税也还有余地。
开发商成本再辨析:房产"暴利"的关键并不在成本
作者：陈淮 来源：经济参考报
○为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大？
○在呼吁开发商公布成本时，究竟所要公布的是什么成本？
○价格降到了成本之下，是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？
○都说地方政府“以地生财”，那么土地出让收入干什么用了？
2009年两会前后，“房价降价空间还有多大”的问题再成热点。但在有关讨论中，关于开发商是否有“暴利”、其成本几何等方面的意见仍是莫衷一是，许多从生活经验而来的简单判断实际上在一定程度地掩盖了客观本质。因此，有必要从房地产经济学的角度再做辨析。
一、房地产“暴利”的关键并不在成本
很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上。一段时期来，要求开发商公布成本的呼声一直比较强烈。2008年下半年以来，也确有开发商信誓旦旦地公布了自己楼盘的成本，以示几无降价空间。
我们基本可以假定，公布成本的开发商并未蒙人。资料显示，我国房地产业平均的毛利润率为8%-10%。相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平。但那些坦然公布成本的开发商显然有意无意地掩盖了一个相当多人忽略的事实。这个事实就是，开发商的利润，甚或说“暴利”，并非仅仅来自于房价与成本的差距。在更大程度上，开发商的利润来源于开发过程的金融杠杆。
房地产的成本利润率并不很高。但这并不意味着开发商无厚利，甚或暴利可图。
我们假定，建造某一楼盘所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融资成本等合计的总成本确确实实需要1亿元，总售价为1.1亿元；那么这个项目的毛利润率仅为10%。但秘密在于，这1亿元的总成本中，开发商的自有资金投入，可能只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。显然，即使该项目的毛利润率只有10%，开发商的自有资金利润率也可达50%！在2007年的一段时期内，由于房地产市场销售火爆，销售周期很短，一些开发商采取了“五个果三个盖”的资金策略，不断用后期预售房款投入前期项目，通过加速资金周转，大大提高了资金利用率，从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正，金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。
金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，当然也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中，如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。依靠“公布成本”所能开掘出的降价空间其实很有限。
二、重置成本才是房地产业的真实成本
开发商的“暴利”其实还有一个重要来源，这就是土地升值。
假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以5000元的楼面价计算成本并确定房价，的确可以获得惊人的“暴利”。
但请注意，在经济学意义上，土地溢价所带来的每平方米3000元利润，其实只是财务意义上的利润，也就是核算单个项目时的利润；而并非开发商的真实利润。因为除非开发商从此洗手不干，退出房地产业；否则这3000元并不是开发商的钱，并不能装到开发商口袋里。因为开发商要进行“再生产”，就必须按现价的5000元楼面价重新购入土地。
为了进行再生产而按照现价重新购入相同生产要素所支付的代价，称为“重置成本”。在经济学意义上，最初购入土地时的成本只是财务成本，依照这个成本核算的利润只对税务局收税有意义；对房地产企业的股东来说，这部分“收益”并不能作为“利润”分掉。
很多人在呼吁开发商公布成本时，并没有真正弄明白所要公布的是什么成本。其实，开发商最初的土地购入成本，也就是财务成本，在判断房价有无下跌余地时并无多少意义。房地产企业也是企业。在市场经济条件下，企业必须按照重置成本制定价格，才能保证再生产的进行。
三、房价低于成本仍可有丰厚利润
从2008年下半年起，的确不少楼盘在降价销售，在一些城市中，降价的幅度还比较大。甚至有些开发商明言，价格已经降到了成本之下。这是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？
降价销售，即使是价格降到了成本之下，开发商也未必没有利润可图，更不要说是“挥泪大甩卖”了。
如上所述，重置成本才是企业再生产的真实成本。而重置成本实际上存在着与当初的购入成本相比提高或降低两种可能性。在重置成本降低时，即使开发商以低于财务成本的价格卖房子，仍有可能赚取利润！
举个例子说。假定开发商当初以每平方米5000元的楼面价购入土地，现在同样土地的楼面价降到3000元；如果开发商的现售楼盘单价降低1000元，即使销售价降到了财务成本以下，也不意味着真实意义的“亏本”。因为重新获取完全相同的生产要素，也即重置成本已经降低了2000元。这时，房价降价1000元的开发商实际获取了1000元的利润，同时可拥有与未降价前完全相同的再生产条件！
上述例子可以用一个更通俗、简单的比喻来说明。假定一个股民以10元一股的价格买入了股票。如果这个股民确定有机会可以6元价格再买入时，以8元价格卖出所持股票赔本与否？没有赔。因为这个股民在持有同样股票的同时，还获取了每股2元钱的现金。表面看起来，这个股民的资产与当初的买入价相比毕竟缩水了，但每一个股民都懂得，这种操作叫做“摊低成本”。8元卖出，6元价位时可以买回1.3股，只要股票再涨回8元，这个股民已经盈利！其实，那些降价销售的开发商都心知肚明这个简单的盈利模式，尽管他们对购房人说的都是“挥泪大甩卖”。在这个比喻中，开发商实际上比股民更有利的是，由资源的有限性决定，从发展看，土地价格回升比股价回升的确定性要大得多。
四、不合理的制度成本应当尽快剔除
在上述分析中，我们实际上提出了一个重要的判断，就是房价较大幅度下降的关键，是土地重置成本的降低。
很长时期来，人们一直在指责地方政府“以地生财”，不断高涨的地价导致了房价的不断攀升。这个问题的关键，并非是“地价决定房价，还是房价决定地价”；需要重点探究的是，土地出让收入干什么用了。
一般说，地方政府并不能把土地出让收入用于当地财政的经常性支出项目，例如给公务员发工资；而只能用于当地经济发展的长期性建设项目，例如建立交桥、修地铁等(一些地方用来给政府建豪华办公楼的问题另当别论)，也即进行当地经济发展所必需的市政建设。
从世界各国城市化的普遍经验看，城市长远发展的市政建设投入主要是靠发行长期、超长期的市政债来筹集的。在我国，由于地方政府的经常性财政收入不可能成为这种长远发展的资金来源，又缺乏市场化的大规模融资手段，在这种制度条件下，土地出让金就必然地成为筹集市政建设资金的代偿渠道。
地价中包含这种“代偿”功能，实际上与前些年安装固定电话要收“初装费”一样，是非常不合理的。积极探索市政债等市场化融资方式，开拓与规范地方政府的市政建设资金筹集渠道，才能真正剔除地价中不合理的制度性成本，把地方政府从“房价助推者”的尴尬立场中解脱出来，才能真正让房价回归合理的市场定位。