对正弘蓝堡湾物业小区前期介入情况的分析
由于房地产开发产品的特殊性，往往后期的使用和物业管理服务中会出现各种不尽人意的现象。物业管理前期介入在项目开发的不同阶段从物业管理的角度去分析项目开发过程，提出经济、适用、满足需要的建议，为完善物业功能、确保物业建设质量，加强与业主交流，促进行业发展等有着重要的作用和深远意义。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。为了以人为本、切实搞好物业管理工作，根据目前的现状，尽快从法律的高度规定物业建设必须要物业管理提前介入，其意义也非常重大。
关键词 物业管理；前期介入；质量问题；法律意义
一、公司概况及存在的为题
正弘物业成立于2002年9月,主要从事物业管理服务,是具有独立法人资格的二级资质的物业服务企业.公司现设有:行政部,财务部,品质部,工程技术部,人力资源部,经营部,运营保障部七个部门.目前所管辖的项目有:正弘山,正弘旗,正弘蓝堡湾,锦绣正弘国际公寓,九郡弘别墅区,正弘数码公寓.2009年公司实行独立核算,推行目标管理,创立了正弘特色的物业管理模式,特设大堂副理和大堂管家,以酒店式的管理模式更高层次的满足业主的需要.
我所在的正弘蓝堡湾项目是一个比较特殊的项目.蓝堡湾原来是由思达房地产开发公司开发的,但思达公司因为经营不善导致崩盘,公司中途解散,使这个项目搁置了四年之久,直到2008年正弘置业接下这个项目才是项目起死回生.但这毕竟是一个烂摊子,思达公司做了楼层的设计和构架的建设,四年之后正弘做了剩余部分的建设,所以对物业公司相当的不利.自2010年9月正式竣工到2010年11月正式交房再到现在几乎每天都有一大堆的业主到物业公司抱怨设计得不合理,违规装修层出不穷.比如很多业主抱怨室内结构太乱要把承重墙或承重梁砸掉;楼里没有设计阳台,仅有的一步阳台连一只脚都站不下,所以要把推拉门向里移动;因为按门窗的时候工程上的人没有考虑到窗纱的问题,所以在后期装修时业主自己到市面上去订购窗纱导致园区外观不一致;还有卫生间没设计排风口是换气扇没地方排风,业主向在外墙上打个洞,但这样就坏了楼的承重结构,这是不允许的,被逼之下业主开始偷偷的改造,物业公司发现之后要求业主恢复原样,业主不听劝物业公司就扣业主的装修押金,业主会拒交物业费,最后导致业主和物业公司之间的矛盾激化.在蓝堡湾这个项目物业公司每天都要处理大量的关于工程质量和结构问题的投诉.令公司头疼不已.
二、为什么会出现这种情况呢?
我分析了一下原因如下：
第一， 正弘物业是和正弘置业同时进入蓝宝湾项目的，也就是说在在项目的设计上正弘物业并没有参与，而物业的建设方只从设计技术角度考虑问题，其在设计方案时很少考虑后期的物业管理经营中可能会出现的问题，并且也很少考虑业主长期使用和后续物业管理的正常运行，结果就出现了建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，即出现了蓝堡湾目前的现状。
第二， 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔并且中间有停工了四年之久，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高造成设计方案落伍。正弘物业作为蓝宝湾物业的管理经营文护者，没有及时地去和置业公司结合来完善细节，所以蓝堡湾项目还是不能满足业主与时俱进的需要。
总结上述其主要原因是正弘物业没有完整的参与蓝堡湾项目的前期介入工作。那么什么是“物业管理的前期介入”呢?
《物业管理条理》中第二十一条这样描术的：“业主、业主大会选聘物业管理公司之前，建设单位选聘物业管理公司的,应当签定书面的前期物服务。”《前期物业管理招投标管理暂行办法》中的第二条规定：“前期的物业管理,是指业主,业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位选聘物业管理公司实施的物业管理。”以上两段文字，都使用了“前期物业管理”的概念，因此前期物业管理的概念可以理解为物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，即从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度的满足业主的需求和物业管理的需要，同时，根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究规划设计阶段开始介入：中期介入则是在项目施工阶段开始，在项目基本结束；准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。
现代高层建筑，设计复杂，技术含量高，建设周期长，安装、施工难度大。各种新技术、新材料不断投入使用，社会化分工越来越细，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。
三、总结经验
1、从项目设计开始提前介入，参与蓝堡湾建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
物业的管理人员应参与物业设计工作，在项目规划设计阶段，管理人员应从物业管理的角度与规划设计人员进行沟通往，使设计人员在制定设计方案时，对后期的物业管理经营中可能出现的问题进行全面的考虑，并且从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，来避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
正弘物业作为蓝宝湾物业的毕业论文http://www.751com.cn 管理经营文护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，如果参与了完整的蓝宝湾项目的前期介入工作，他们就可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
不过还好，正弘物业及时的总结经验教训，在蓝堡湾二期建设时，正弘物业提前设立了蓝宝湾二期“世熙”筹备处，参与了二期的设计。
2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业项目一旦建成，作为物业我们就要天天和此物业打交道，并且要面对蓝堡湾项目可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，我们要比工程监理的要求更加严格，工作要更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的文修养护中必须面对的，所以物业的前期介入就是来弥补这些不足，为以后的文修养护工作省去很多麻烦。
蓝堡湾是一个高层的物业建筑，其结构、管线等十分复杂，工人在安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难，并且导致极大的浪费，特别是房地产施工安装单位尚不很了解重视物业管理工作，某些作业者为了自己工作的方便，而不是以人为本、从有利于业主今后几十年的使用的角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。如果当时正弘物业及时派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保施工中不出现不利于物业管理的弊端，就可以为业主争得良好的硬件条件，并且避免了业主和物业公司之间的矛盾的发生。