永进集团员工激励策略研究 第7页
评估方法分析
在房地产估价中，对房地产价格的计算有多种方法（如市场比较法、收益法）。在房地产估价时，宜用两种以上方法进行评估，以求各估价方法之间的相互补充，印证。
但在实践中，因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素，多种方法有时并不一定能够同时并用。在具体选定估价方法时，应根据估价对象具体情况，有条件用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法。本次评估就是这种情况，固采用收益还原法进行资产评估是合理的。
在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。可“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产。例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。
3.4 最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列几方面：
（1）法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
（2）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
（3）经济上可行。既估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
根据该物业的规划状况和物业所处的位置，可以认为，该物业作为商业房地产使用，符合最高最佳使用原则。
4 价格评估分析
4.1 市场比较法估价主楼过程
（1）临街底层门面房的价格确定
①选取可比实例
为了便于估价对象与可比实例的比较，现选取估价对象与可比实例进行比较，以此测算该部分的单位平方米评估价格。
根据本所掌原文请找腾讯752018766辣,文-论'文.网http://www.751com.cn 握的类似房地产交易资料，选取下列房地产交易案例为可比实例。所取目标分别为可比实例A、可比实例B以及可比实例C。
表3-1 可比实例对比表
项 目 估价对象 可比实例Ａ 可比实例Ｂ 可比实例Ｃ
房地产坐落 黄河路26号 黄河路 九三路 迎春街
层次 底层 底层 底层 底层
使用性质 经营门面房 经营门面房 经营门面房 经营门面房
结构质量 钢混 砖混 砖混 砖混
装修设施 一般 一般 较好 一般
周围环境 较好 较好 较好 较好
商业繁华度 繁华 较繁华 繁华 较繁华
交通状况 便利 便利 便利 便利
交易日期 近期 近期 近期
交易情况 正常 正常 正常 正常
成交价格 ――― 19600元／m2 20400元／m2 19400元／m2
②进行交易时间修正
因可比实例A、B、C与估价对象为同期交易活动，故A、B、C交易时间修正系数均为0。
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