③进行区域因素修正：
通过实地考察和对相关资源的收集，我们对区域因素进行总体修正。首先确定评估对象的基础分值。商业建筑物的地段级别，周边繁华程度以及交通和环境是决定其价值的决定因素，因此，基础系数分别定为50/20/10/10。而公共和基础设施其相对低位，分别给予5的系数。
地段级别分析：可比实例A/B/C，都和评估对象一样坐落于商业老街，土地地势平坦，土地使用权性质为划拨，用途为商业，目前已达到“五通一平”。其地段级别均相同。
繁华程度分析：黄河路（可比实例A）和评估对象地理相近，九三路（可比实例B）和迎春街（可比实例C）附近有大量居民区，又处于商业区地段，且实例C靠近图书馆和医院。故对可比实例A/B/C的繁华程度系数分别定为20/21/22。
交通状况分析：评估对象和可比实例A均有7辆公交路过，实例B有8辆（一辆是通大连南路），实例C有6辆（由于市区较小，公交均可直通老区，故忽略公交车可达地点的差异）。另可比实例A、B外有大量TEXT停靠，实例C只能在路上截出租车。故交通状况系数分别定为10/11/9。
环境景观分析：评估对象和可比实例A步行15分钟可到军港，步行10分钟可到白玉山景区，而可比实例B和可比实例C则相对远离自然景区，但步行10余分钟可到旅顺口区图书馆（由街区位置决定，以成年人步行速度为准），故环境景观系数分别定为10/9/9。
从公共基础设施分析：由于三个街区地域较近，在周边均有临时休息的靠椅和健身器材（忽略器材的功能性和使用状况），卫生间和化妆室的数量相同，16-18部扶梯（与评估对象相比数量差≤2），货物升降梯5-6部（与评估对象相比数量差≤1），故都定为5。
通过上述分析，进行区域因素修正（见表）
表3-2 区域修正表
项 目 估价对象 可比实例Ａ 可比实例Ｂ 可比实例Ｃ
地段级别 50 50 50 50
繁华程度 20 20 21 22
环境景观 10 10 9 9
交通状况 10 10 11 9
公共设施 5 5 5 5
基础设施 5 5 5 5
合 计 100
100
101
100
④进行个别因素修正：
可比实例A/B/C与估价对象土地性质均为划拨。按建筑物距道路距离价值递减规律，取50M为1单位，其四点的临路距离均小于单位距离。
表3-3 个别因素修正表
项 目 原文请找腾讯752018766辣,文-论'文.网http://www.751com.cn 估价对象 可比实例Ａ 可比实例Ｂ 可比实例Ｃ
土地使用权 40 40 40 40
临路状况 10 10 10 10
新旧程度 10 10 10 10
楼层朝向 3 3 3 3
平面布局 3 3 3 3
工程质量 10 10 10 10
建筑结构 10 9 9 9
装修设施 9 9 8 8
物业管理 5 5 5 5
合 计 100
99
98
98
⑤各项因素综合调整计算：
表3-4 综合调整表
项 目 可比实例Ａ 可比实例Ｂ 可比实例Ｃ
实际成交单价 19600元／m2 20400元／m2 19400元／m2
交易时间修正 100/100 100/100 100/100
交易情况修正 100/100 100/100 100/100
区域因素修正 100/100 100/101 100/100
个别因素修正 100/99 100/98 100/98
修正后的单价 19798元／m2 20610元／m2 19796元／m2
根据上述可比实例的修正后单价,由于可比实例A与估价对象房地产的位置最为接近，B次之，C最差，则相应赋予权数为50%、30%、20%，则可确定估价标的的底层临街门面房单位平方米评估价格为：
19798×50%+20610×30%+19796×20%=20041（元/平方米）
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