（2）价值的双源性
房地产价值的双源性，主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自加工在土地上的人类劳动的凝结。从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。
从土地的自然属性看，原始土地作为自然物是大自然的恩施，在它产生的始初并没有凝结人类劳动，因而是没有价值的。但原始土地毕竟是社会生产中最基本的生产要素，人的劳动只有立足在土地上并与土地相结合，才能生产出人类所需要的物质财富。于是土地的效用价值也就转化为经济价值。
从土地的社会属性看，现实的土地又凝结了大量的人类劳动，必然具有价值。人们在将自然的土地开发成为适合人类需要的土地时，不断投入追加劳动，由此凝结而成社会价值。当今的城市土地没有一块不经人类劳动的加工，并且随加工劳动的增加而不断增值。
由此可见，现实生活中的土地价值是由土地所有权派生的利益关系以及人类劳动在开发土地过程中的凝结而形成的。正是由于土地价值的双源性，决定了房地产价值的双源性。
（3）空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。人所共知，土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑物又是固定在土地上的，这就使得房地产实体在空间上是不可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性原文请找腾讯752018766辣,文^论'文.网
http://www.751com.cn/ 使房地产商品与一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征：一是，房地产空间的固定性对房价的影响极其重大。二是房地产空间的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性。三是，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。
（4）需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品。从生活资料方面看，房地产商品中的住宅能够满足人们的居住生活需要，是每个人和每个家庭所必不可少的消费品。从生产资料方面看，房地产作为一种生产要素投入，是人类社会任何生产经营活动所不可缺少的生产要素。从现实生活中看，购买商铺、住宅等投资日益增多，收益也比较稳定。房地产作为资产也是家庭财产中的重要组成部分，不仅可以购房置业，而且还可以把多余的住宅出租或转售获利。所以，房地产投资性需求，是市场需求中的必然构成部分。
（5）效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。一般商品只是一次或多次消费就消耗完了，即使耐用消费品如汽车和电视机等也只有三、五年，最长不超过10年的消费期。而一幢房屋的使用年限少则数十年，多则百年以上，有些古代建筑非常坚固，通过不断修缮，甚至千年以上作为历史文物保存至今。至于同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长。
2.2 房地产市场营销的概述
2.2.1 房地产营销的概念
营销概念来自于国外的Marketing，其中，Market是市场的意思；而Marketing 则是市场操作。营销的学问适用于一切为他人提供产品或劳务并想取得盈利的机构。当然，也适用于房地产企业。房地产营销可以概括为：开发提供客户要求的适当数量、质量的房地产楼盘及其服务；并让它顺畅地(符合供方、需方和社会利益)到达客户手中的一套学问，房地产营销的核心问题是客户。
2.2.2 房地产营销策略的本质特征
房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策略手段（如投资策略、建筑策略、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其它手段，如体育、旅游、IT行业等），按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。其特征为：
（1）地域性
第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进无耻悲鄙下流的网"学,网总是抄辣,文^论'文.网行房地产策划就不能不考虑这些情况。第二、要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。第三、要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] 下一页
房地产市场营销策略研究论文+任务书 第6页下载如图片无法显示或论文不完整，请联系qq752018766
