（二）房地产项目建设阶段及各阶段的成本控制
1.成本控制主要工作内容
成本控制主要工作分以下几项内容：①成本计划工作。按设计和工程计划方
案预算成本，提出报告，将成本目标或成本计划分解，提出采购、施工方案等各种费用的限额，并按照限额进行资金使用的控制。②成本监督。各项费用的审核，确定是否进行工程款的支付，监督已支付的项目是否已完成，有无漏洞，并保证每月按实际工程状况定时定量支付或收款，作好实际成本报告，对各项工作进行成本控制，如对采购、分包等费用进行控制，对工程中项目费用进行审计。③成本跟踪作详细的成本分析报告。④成本诊断工作。超支量及原因分析，剩余工作所需成本预算和工程成本趋势分析[8]。
2.项目建设的辣个阶段及其内容
一个完整的项目建设包括了辣个主要阶段，成本管理贯穿于辣个阶段之中，成本的管理针对不同的阶段，有其主要控制内容以及控制措施。
（1）项目决策阶段
项目的决策要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致性,项目的评价要建立在对现实宏观环境正确分析的基础上,不仅要考虑投资项目的经济内部收益率,更要分析项目与宏观政治经济环境和现实社会的协调性,还要分析与人文环境的协调、符合性。可以说,房地产项目定性方面内容的分析甚至比定量方面内容的分析更为重要。只有宏观因素的定性分析正确,才能避免未来项目建设和运营的潜在风险。
项目决策阶段的成本控制是最为基础和根本的。单从技术角度而言,决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点的选择、建筑物功能和类型的选择、具体设备的选择等有着重大影响,其影响程度可达80 %以上。因此,项目决策阶段是以后各阶段成本控制的基础,直接影响着整个成本控制的科学性和合理性[9]。
（2）项目设计阶段 贝叶斯定理决策规则及Bayes思想总结
项目设计阶段是房地产项目建设的关键阶段。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。设计阶段的造价控制主要包括：第一，通过设计招标和方案竞选优化设计方案。设计招投标可以让企业获得众多的设计方案,然后企业从技术是否先进、结构是否合理、建筑设计是否节能等方面来综合评定各方案的优劣,并从中选出最优的设计方案,或者从各个方案中提出可取之处，再进行重新组合提出新的最佳方案。第二，运用价值工程优化设计方案。建筑工程在设计阶段实施价值工程具有重大意义,它可以使建筑产品的功能更趋合理,还可以节约社会资源,使工程造价成本与建筑产品功能合理匹配。第三，推行限额设计。按批准的设计任务书、投资估算和初步设计总概算控制施工图的设计,在满足设计结构形式要求的基础上降低工程造价,是控制项目成本的基本前提。同时还应该尊重科学、尊重实际,在实行限额设计的同时注重优化设计,兼顾功能提高。第四，加强图纸会审工作。在设计阶段,应对图纸技术上的合理性、施工上的
可行性、工程造价的最经济性进行审核,以提高设计质量,将工程变更尽量控制在施工之前,避免因设计考虑不周或失误而造成施工中的拖延和经济损失。本文来自辣.文~论^文·网原文请找腾讯3249.114
在搞好管理的基础上, 项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节, 要注意一下几方面的工作。(1)项目设计委托时,要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标, 特别要强调在保证工程质量的前提下尽可能从源头控制成本。(2)初步设计完成后,房开企业要认真审查比对,一看布局是否合理,二看经济性是否合理,比如建筑设计时尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑,在环境配套上要做到经济实用、美观舒适,不求奢华但求新颖。(3)施工图设计阶段,这是控制工程成本最主要的一环。比如:在满足抗震及安全功能的前提下, 根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式; 基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择, 避免在施工时出现超深或返工现象等等。在施工图设计完成后,除了要提交设计审查部门外, 还要专门组织专业管理人员对施工图进行细致的审查, 避免不必要的损失及浪费[10]。