我国房地产投资信托基金的风险管理
摘要：本文对房地产投资信托基金(REITs)的相关概念进行了详细地论述和分析，并就REITs的基本特征进行了提炼和总结，最后总结出了几点REITs可能存在的风险和不合理之处，并简要地提出了一些解决方法。
关键词：房地产投资 信托 基金风险
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。
不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。
一、房地产投资信托基金(REITs)的基本特征及相关概述一般来说，房地产投资信托基金(REITs)有以下几个显著地基本特征：
流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。
REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。
专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构——公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。REITs可以通过专业化的经营管理，使房地产营运绩效大幅度提高，从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。
信息披露——上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。
股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。
低杠杆——REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营;但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。
二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。
REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”(Pass Through Securities)的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。
REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为(Passive Activities and No Passive Activities)两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。
国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策，“新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。
对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。
信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。
我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。
通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。
由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。
http://www.751com.cn/ 信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化，我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此，REITs的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变，从而影响REITs市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。
宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。
由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。
二、我国房地产投资信托基金(REITs)的风险和不合理之处随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。
周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。
由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。
三、总结
房地产投资的风险评价是一个系统的过程。在对风险进行了定性分析之后，我们需要利用各种模型来系统评价风险。这时往往需要利用到各种信用和历史的数据，建立相关的信用数据和历史数据的监测系统将是风险评价深入的第一步。但是由于数据的缺乏以及对风险定量分析的重视不足，我国现在还很难做到设计适合我国国情的REITs风险度量模型。随着REITs的试点实施，对REITs的风险评价可以借鉴更多的国外成熟经验，期待着在今后的一段时间，我国能早日建立起相对适合我国的REITs风险量度模型，将风险定性和定量的研究早日构建成完善的信托风险管理机制。
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