2上海商业地产开发的顾客定位的内涵
2.1 商业地产的概念
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性极强。简单地说，商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。
商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下10个类目
商业广场
shoppingmall
商业街
大型商铺
购物中心
商业地产 休闲广场
步行街
专业市场
社区商业中心
商务楼
图2.1 商业地产分类图
而本文的研究对象以商业广场及购物中心居多。
2.2上海商业地产的特点
上海商业地产开发的目标是招商与运营的成功，所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资客。对于上海商业地产的现状及其存在的特点，我认为主要有以下几点：
（1） 开发商对商业特性的把握存在着偏差及对商业规律的认识上存在着问题
不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到上海商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式，商业地产属于复合型产业，要求地产商，投资商，经营者，物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。本文来自辣*文#论~文%网，
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（2） 经营者在经营思路上有偏差
大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条，最近我在上海进行调研，就看到一个商业步行街没有人，所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。
（3） 上海商业地产开发过分依赖银行贷款
特别是上海大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元，一旦出现商业经营差，利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险，从去年年底开始，上海金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少上海银行已经将开发商自有资金比例提高到30%以上，前几天在央行论坛上，商业地产专家们认为购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到80%是比较理想的，至少不能低于50%。
（4） 商业银行贷款中存在着形象工程
现在上海在建大型的购物中心和商业步行街，购物中心，步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，上海政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。
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