3影响上海商业地产开发的顾客定位基本因素
3.1市场对顾客定位的影响
3.1.1城市格局影响
在确定商业的顾客定位前，需要对该商业地产所在的城市成熟商业的分布及特性作一个分析，以便从宏观的角度确定该商业地产在城市的中的地位与作用。以假定北京市五环左右建一个大型商业物业为例，首先对北京市的商业格局作分析，如下：在北京市“十五”商业规划中提出，未来要建成城区内的“提高三区、繁荣三圈”的商业格局。所谓“提高三区”是指提高城市中心区(包括王府井、西单、前门一大栅栏三个商业中心)、商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心)、中关村科技园区商业发展的水平；“繁荣三圈”是指发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。
3.1.2商圈辐射范围确定影响
对项目所属商圈进行详细分析，旨在形成更有针对性的项目成长的商业氛围。
（1） 商圈辐射范围的界定
商圈：就是客流的来源范围，在实际的商圈分析中，一般把商圈分为三个层次，见表3.1
表3.1商圈辐射范围界定表
级别 范围 销售量
核心（一级）商圈 以从商铺物业向四周步行行程为20- 30分钟路程为半径所构成的范围，约1000米左右；而零售业的商圈略比上述值小，约为500米左右。 60%-70%
次级（二级）商圈 核心商圈以外，由商铺物业为圆心，半径3000米-3000米的范围。零售业的次级商圈约为1000米。 20%
边缘（三级）商圈 次级商圈以外的范围，辐射半径在7000米左右，根据项目不同略有调整。零售业边缘商圈在3000米左右 5%-10%
注：上述各级商圈的辐射半径并非一成不变，根据城市的不同与项目的不同，可以市调情况略作调整
（2） 商圈辐射范围界定的方法
（A） (Re一11y)吸引力模型
在正常条件下，两个城市商业中心吸引的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两城市之间的居民聚集区到小城市的距离的二次方成反比。
（B） 埃尔伍德的模型
商业中心的贸易量应该是与商业中心区规模成正比，而与两个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比。
（C） 哈夫模型
要考察的j商业中心区，用哈夫模型可以计算各个居民聚集区i的消费者到j商业中心区购物的可能性值，把它们标在商圈平面图上，把大于或等于60%的部分连接起来，就可以求取该商业中心的商圈。
（3） 商圈辐射人口分析
根据上述已经确定的商圈辐射范围，按照初级(一级)商圈内的常驻人口一一统计，方法是累加该范围内的所有户数，按每户平均3人计算，得出该范围内的总人口数，同理计算出二级商圈范围内的人口数量和三级商圈的人口数量，把得出的人口数量到当地派出所或是居委会一一进行验证，查阅当地的人口，统计年鉴并加以佐证"另外还需要分析商圈内的人口构成(包括年龄，职业，收入水平，背景特点)，消费区域，消费时间，支付能力、这些数据主要通过市场调查的数据进行分析。
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