3.2.2商铺租赁目标客户影响
与住宅不同，商铺租赁者客户定位需要在定位之处，与不同的商家接触，相互了解双方的需求，在统一的项目主题下，针对租赁者的要求作出调整。对于租赁客户定位，我认为可以通过这么几个步骤：
步骤一：对核心商圈范围内的现有商铺和即将开业的商铺进行调查，确定现有的商铺租赁者结构。
步骤二：根据现有情况，假定一个商业的业态大致定位。
步骤三：根据业态定位，试探性地寻找商家，相互接触，了解商家的要求。
步骤四：如果此类商家的要求在统一的项目主题下能够满足，并且数量足够支持，那么这类商家既是我们的商铺租赁目标客户，同时商业业态也得到了验证。
具体的案例说明详见实证研究。
3.2.3终端消费者客户人群
根据研究的商业地产项目划分出核心商圈，次级商圈，边缘商圈，界定该商业项目的级别，即属于邻里型商业，区域性商业，区域性商业，还是超区域性商业，对于每种级别的商业，其各个商圈的划分实际上是不同的，根据确定后的商圈划分，终端消费者的定位主要是在核心商圈范围内的客户。因此我们重点研究的是该范围内的消费者的特点，如年龄构成，职业，收入水平，消费能力，消费习惯，人口数量等因素进行细分，结合该区域内现有商业业态状况，以及该区域内的消费者访谈结果，确定商业业态的同时，验证假定的某细分消费群体人口数量足够支持该商业项目，那么，这个细分消费群体就可以定位成我们最终的终端消费者。
为了使定位更加明确化，尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定：
（1） 身份识别： 目标客户的可能取向及其占的比例。
（2） 区域识别： 目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模，气氛。本文来自辣*文#论~文%网，
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（3） 购买力识别： 可机动支配款项的来源，时间，地点及其比例数额。
（4） 购买目的识别： 购买目的是为了投资，自经营，炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。
3.3主题对客户定位的影响
在日趋饱和的房地产市场，一个项目要想在短期内被广泛认知，主题定位是关键。商业地产的主题定位(以商业裙楼为例)需要注意以下几个方面：
（1） 地理位置：商业地产最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了，项目就成功了一半，如果地处繁华的商业地段，拥有良好的商业气氛，项目本身的商业价值较高，则在商业定位上的选择范围较广，可以是以大型的商场为主的商业形态，规模较大。若该片区不具备商业气氛，定位上应是以满足居民的基本生活需要为主。
（2） 周边配套：要根据小区自身和周边(以1000米作为考察范围)物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态，以免同附近商业形成近距离竞争。一般以小型商铺为主。
（3） 地产自身规模：若地产自身的规模较大，可以考虑统一规划成大规模的主题式，仓储式商业形态，例如沃尔玛都选在集中规模的小区内；反之，应以随意性的小店面为主。
（4） 辐射范围内的人流量：商业形态的确定，很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内(以500米作为考察范围)的人流量，并以此决定超市或商业中心的规模大小。
（5） 顾客定位档次：如果住宅定位较高，相应的商业裙楼也要提高档次，万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层；而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中。
（6） 业主的消费取向：可以把选择商家的主动权掌握在业主手中，让业主择优选择自己最满意的商家，形成良好的商业氛围，最大程度上满足业主的需要。
（7） 物业自身类型：物业定位是商住两用楼，则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求；若为高尚写字楼，裙楼可以设商场，娱乐设施，酒店等以服务为主的商业形态。众多的酒楼，娱乐场所包围写字楼就是这个原因。
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