2.3.2 宏观调控政策对房地产市场的影响
为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。
2.4 人口城市化与房地产市场需求
2.4.1 人口的基本情况
从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国的总体人口结构从“成年型”向“老年型”转变，从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。例如现在城市中的部分“三口之家”住进了上百平米的商品房中，若干年后随着儿子的娶媳或者女儿的出嫁，如此大面积的房屋对于两位老人来说必然会产生部分“闲置”，而房屋的结构和设施却未必符合老年人的需求。因此在老年型社会就会产生大量的对诸如老年公寓之类的房屋的需求。
图2-2 人口金字塔
2.4.2 城市化进程对需求的影响
1、城市数量的增加，城市规模的扩大，城市建设质量的提高
城市化本文来自辣\文/论^文?网，
毕业论文 www.751com.cn，不仅要进行大规模的城市基础设施建设，而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速，住宅小区大批营造、商业用房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建，这些无疑给房地产开发带来千载难逢之良机。城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的。
2、 城市空间形态的不断优化
使城市产业功能区明朗化。旧城改造，新城开发，配套基础设施的建设、升级。这一系列城市化进程中的城市空间形态优化过程将会激发出大量对房地产的有效需求。因此大工业区的开发与建设以及关外房地产市场的开发就成为热点。同时与旅游产业匹配的度假村、产权式酒店也成为市场发展的一个分支。这些城市的房地产表现都说明了城市空间形态的优化对房地产业的有效需求有积极影响。
3、 城市居民生活质量的提高
房地产改善型需求较强。由于城市化率和人均GDP在过去近15年的时间中一直处于快速增长的阶段，未来几年也仍将延续这一趋势。伴随着居民收入水平的不断提高，恩格尔系数的不断降低，居民对度假式酒店等消费型需求和高档公寓等改善型需求将逐渐释放。大量中产阶层的出现，对我国房地产市场将是一个巨大的需求群体。
图2-3人均GDP与实际、平均房价历年的数据图
上一页 [1] [2] [3] [4] [5]
房地产品牌营销的研究+案例分析 第5页下载如图片无法显示或论文不完整，请联系qq752018766
