在物价水平并不高的武汉，近年来房地产价格却上涨很快，商品住宅市场发展中各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展。因此，正确认识武汉市住房市场发展状况，并针对现状问题提出建设性的建议，对于保障武汉经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。本文从武汉市房地产业与国民经济的关系入手，通过对住宅市场基本情况的研究，分析了住宅市场发展中存在的问题及影响武汉市住宅价格的因素，提出了促进武汉市商品住宅市场健康发展的建议。
住宅市场；武汉；对策
Research on the Developing of the Housing Residences Market of
Though the price level is not high in
Housing Residences Market；Wuhan；Countermeasures
住宅问题是一个重大的社会经济问题，该问题解决的好坏，直接关系到一个国家和社会的稳定及经济的发展。随着社会的发展，特别是大工业的发展和城镇化进程的加速，城镇人口不断增多，住宅问题日益突出。武汉市作为我国特大城市之一，其住宅问题也十分突出。2006年，中国开始“十一五”规划，中央把武汉定位为我国中部崛起的“战略支点”，武汉市面临着新的发展机遇。振兴武汉经济，加快武汉发展已成为时代的要求，其住宅的发展和住宅市场的兴起和发达，作为武汉市振兴和加快发展的重要方面，对武汉具有特别重要的意义。武汉市人民的居住条件几年来有了很大的改善，但是距离小康目标或与一些先进城市相比，依然存在差距。只有加大改革力度，加快住宅建设，加快住宅商品化、市场化进程，保持住宅产业的持续、稳定和健康发展，才能更好地适应形势发展的要求。
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。自改革开放以来，武汉市房地产业发展很快，各项指标均有不同程度的增长。
房地产投资。研究分析历年武汉房地产开发投资数据，可以看出：武汉市的房地产开发投资开始于1990年，其中1993年同比增长341.40％，1994年同比增长131.67％，从1995年开始增幅有所放慢；此后几年内，每年大约投资100亿元，而住宅投资保持在50％左右。直到1998年，随着城镇住房制度分配货币化，住宅市场完全开放后，住宅房地产开发投资出现较大增长，2004年住宅投资额相对于2003年出现了较大幅度的增长，增幅达34.50％。到2005年，武汉市房地产开发投资额达到297.77亿元，保持在27.73％的增长速度。其中，住宅投资216.85亿元，占整个房地产开发投资的72.77％。所以，从整体上来说，房地产开发投资呈上升趋势，其中住宅投资也呈上升趋势，但同时受市场周期波动、住房政策土地供应政策等各方面因素的影响，期间也出现了投资额下降等现象（见表1-1）。另外，从住宅投资在整个房地产开发投资所占的比重来看，住宅投资仍是江城房地产开发投资高速增长的主要动力。从1997年开始，住宅投资比重呈逐年上升趋势，到2002年武汉市住宅开发投资在房地产开发投资所占的比重为75.01％，虽然近三年有所下降，但仍然保持在70％以上。这说明，随着城镇住房制度改革的进一步深化，住宅市场在整个房地产市场中，占据越来越重要的地位。
表1-1 历年武汉市房地产开发投资情况
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类型 年份 |
房地产开发投资（亿元） |
较上年同期增长（％） |
其中住宅开发投资额（亿元） |
较上年同期增长（％） |
住宅占房地产开发投资比例（％） |
|
1990 |
3.35 |
—— |
|
|
|
|
1991 |
3.42 |
2.09 |
|
|
|
|
1992 |
5.58 |
6.32 |
|
|
|
|
1993 |
24.63 |
341.40 |
—— |
|
—— |
|
1994 |
57.06 |
131.67 |
33.78 |
—— |
59.20 |
|
1995 |
91.62 |
60.57 |
44.85 |
32.77 |
48.95 |
|
1996 |
97.26 |
6.16 |
46.16 |
2.92 |
47.46 |
|
1997 |
106.57 |
9.57 |
42.43 |
-8.08 |
39.81 |
|
1998 |
106.80 |
0.22 |
48.07 |
13.29 |
45.01 |
|
1999 |
96.71 |
-9.45 |
59.30 |
23.36 |
61.32 |
|
2000 |
101.31 |
4.76 |
67.69 |
14.15 |
66.81 |
|
2001 |
115.34 |
13.85 |
86.11 |
27.21 |
74.66 |
|
2002 |
132.50 |
14.88 |
99.39 |
15.42 |
75.01 |
|
2003 |
169.55 |
27.96 |
124.83 |
25.60 |
73.62 |
|
2004 |
233.30 |
37.60 |
167.9 |
34.50 |
71.97 |
|
2005 |
297.99 |
27.73 |
216.85 |
29.15 |
72.77 |
数据来源：《湖北城乡建设统计年鉴》（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2005）
注：“——”表示无，下同
房地产开发。房地产开发规模逐年增大，施工、新开工、竣工面积各指标平稳增长（如表1-2所示）。2001～2005年期间，武汉市房地产土地开发面积平均每年增加196.62万平方米，而其房屋施工面积每年增加2099.21万平方米，竣工面积每年增加687.36万平方米。2005年武汉市房地产开发施工面积达2749.63万平方米，同比2004年增长12.73%；其中住宅施工面积2297.96万平方米，同比2004年增长14.18%，占总施工面积的83.57%。新开工面积1195.
表1-2 2001年～2005年武汉市房屋施工与住宅施工情况
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类型 年份 |
房屋施工 （万平方米） |
较上年增长（％） |
住宅施工 （万平方米） |
较上年增长（％） |
房屋竣工 （万平方米） |
较上年增长（％） |
住宅竣工 （万平方米） |
较上年增长（％） |
|
2001 |
1661.67 |
—— |
1208.38 |
—— |
601.99 |
—— |
499.74 |
—— |
|
2002 |
1690.12 |
1.71 |
1387.22 |
14.80 |
633.17 |
5.18 |
522.73 |
4.60 |
|
2003 |
1955.49 |
15.70 |
1620.42 |
16.81 |
682.62 |
7.81 |
600.24 |
14.83 |
|
2004 |
2439.12 |
24.73 |
2012.49 |
24.20 |
702.29 |
2.88 |
608.91 |
1.44 |
|
2005 |
2749.63 |
12.73 |
2297.96 |
14.18 |
816.72 |
16.29 |
702.29 |
15.34 |
|
平均值 |
2099.21 |
—— |
1705.29 |
—— |
687.36 |
—— |
586.78 |
—— |
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005）
土地供给。对比2001～2005年的土地供给情况（表1-3）可以看出：武汉市的土地供给在2003年猛增一次后出现了下降趋势，尤其是在面积上，2005年武汉市公开出让土地面积为227.33万平方米，同比2003年的363.89下降了37.53％；交易金额波动较大，2004年下降了71270万元，而2005年又以较大增长速度增加到1161480万元，突破100亿元。1180