表2-4 2004年武汉市居民对不同户型、面积选择情况调查

数据来源：2004年武汉市房地产市场情况分析报告

3、价格

关于住房价格，在前面已经提到，武汉市2005年商品住宅平均价格为3345.75元/平方米，按照每套80平方米计算，平均价格及面积大小相当的每套住宅的售价大概在26.77万元左右。而二手房价格，根据顺驰、21世纪不动产、华明达、百居易等武汉市几家大的二手房中介公司的统计数据，房龄10年左右、有较好的小区环境、总价在25万元左右的房子需求量最大1。30万元是二手房的“一道坎”，高于这个总价的房子少人问津。

（辣）武汉市住宅市场特征

武汉市住宅市场受国家宏观调控政策和市场调节的影响，逐渐趋于成熟和理性，供求基本平衡，发展健康平稳，其市场特征表现在：

1、住房供应结构渐趋合理

为适应普通居民的购房需求，武汉市2005年商品住宅户型为80～100平方米和100～120平方米的供应面积共达到282.74万平方米（见表2-5），同比2004年增加85.06万平方米，占全市商品住房供应面积的46.51 %，同比上升14.31个百分点。商品住宅价位在2500～3000元/平方米和3000～4000元/平方米的供应面积为511.76万平方米，同比2004年增加约100万平方米，占全市商品住房总供应面积的72.87 %左右。

表2-5 2004～2005武汉市住宅主要供应结构

数据来源：2004～2005年武汉房地产市场情况分析报告

2、商品住宅销售价格上升较快

随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格也在稳步上升。2005年，武汉市商品住宅销售平均成交价格3345.75元/平方米，比2004年同期上涨25.4%，增幅较上年增长12.07个百分点。随着国民经济的稳步发展、人均收入的持续增长，未来住房消费市场还将有一个较长的平稳发展期，在土地成本提高、中心城区改造、建安成本增加、住宅品质和综合配套提升等因素带动下，武汉市商品住宅价格将保持继续上扬的趋势。

3、外来投资潜力显现，平均地价继续上涨

武汉市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年武汉市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%。土地价格年年一个新台阶（如图2-5所示），2003年是2434.61元/平方米，2004年是3072.91元/平方米，2005年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价达到5109.22元/平方米，同比增长66.3%。

数据来源：武汉市土地交易中心

4、物业因地段不同其价值销售表现不同

武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，2005年其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在同年的房地产市场中，销售速度则明显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。

5、节约节能型产品逐渐引导市场消费

近几年武汉市房地产开发坚持以示范工程为抓手，通过扶持和引导等措施，在建设“节能省地型”住宅方面进行了探索，并取得了显著成效。2005年，武汉市以绿景苑、东方明珠、保利花园等为代表的国家康居工程示范小区，以及秀泽园·同温层、丽岛花园四期、水木清华二期、朝阳新苑、圣淘沙钢结构住宅等小区，在开发建设中，按照“四节一环保”的要求，积极推广运用“四新”技术，进一步提升了住宅建设的品质，起到了示范引导作用。2005年6月，国家建设部对武汉市第一个国家康居示范工程——青山绿景苑小区进行了验收，建设部专家组对绿景苑小区的建设给予了高度评价；同年7月和8月，省委和中央领导分别对绿景苑小区进行考察，并一致对其采用建筑节能、设备节能和太阳能节能技术的作法表示充分肯定和赞扬。由于武汉市示范工程抓得较好及绿景苑小区取得的突出成绩，国家建设部2005年11月在武汉市召开“2005年国家康居示范工程节能省地型住宅与住宅产业化技术创新大会”。这些都充分表明武汉市住宅产业化的推进工作得到了国家及省市领导的高度评价，走在了全国的前列。绿景苑小区成为武汉市住宅建设的新标杆，使消费者增加了对节能型产品的信赖度，拓展了新型技术产品的市场空间。

三、武汉市住宅市场发展中的问题分析

（一）土地价格上涨过快

随着土地出让“招拍挂”制度的实施，武汉市地价上涨较快，目前包括地价在内的商品住宅开发成本已占房价的60％左右。从土地价格看，2004年武汉市商品住宅楼面地价平均为1122.64元／平方米，比2003年增长17.51％，而2005年商品房楼面地价均价为1905.22元/平方米，比2004年增长69.71%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产经营性项目中，楼面地价最高价已达到3167元/平方米2。

（二）住宅供应结构有待进一步改善

在前面的分析中已提到近两年武汉市的住宅供应结构渐趋合理，但户型为80～120平方米的商品住宅供应面积仍未超过总供给面积的50％，并且武汉市还存在着大量的使用功能不全和居住环境较差的老式房屋和危险房，而这些住户多半是中低收入家庭，商品房的高价使他们无力购买。同时，武汉市在住宅供给上，面向广大中低收入者的低价商品房和经济适用房比例偏少；高级公寓、高档商品房比例较大，对双困户（住宅特困户和经济特困户）缺乏适合其消费水平和消费方式的房源。

（三）政策配套不够制约住宅市场的发展

住宅市场的购买主体来自两个方面，一个是集团购买力；另一个是个人。前者正在逐渐让位于后者。我们的政府正在积极制定一系列的政策促使这种转化加快速度。但这种转化不可能是一个单边问题，它需要一系列的条件，要有工资制度、社会福利制度、银行抵押制度、住房公积金制度等相配套。在这些条件都不具备时，过多地指望个人购买住房只能是空谈。

（四）住宅价格偏高，居民购房压力大

客观地说，与全国其他城市相比，武汉房价处于中等偏下水平。但是，与居民收入水平相比，目前出现的房价上涨过快的势头，已超出了消费者的心理承受能力。2005年，武汉市城市居民人均可支配年收入为10849元，三口之家年收入约为32547万元。以这样的收入水平，购置一套80平方米的住房，按3000元/平方米计算，需要24万元，处于平均收入水平的三口之家，就是不吃不喝，把所有收入用来购房，也需要七八年的积蓄。很显然，较高的房价与较低的居民收入形成较大的反差，房价的迅速上涨已成为普通市民不能承受之重。政府应采取必要的调控措施，遏制房价的过快上涨。

（五）住宅空置面积过大

商品住宅空置面积除在2004年略有降低外，总体呈增长趋势。截止2005年底，武汉市商品房空置面积为162.14 万平方米，同比增长33.2%；其中：商品住宅空置面积为108.6 万平方米，同比增长54.5 %，占商品房空置面积的67.0%。一方面，普通城镇居民住房条件急待改善，另一方面，大量商品住宅空置，潜在需求巨大而有效需求不足，潜在需求不能顺畅地转化为有效需求，形成了当前武汉市住宅市场的矛盾焦点。

（辣）住房二级市场发展缓慢

住房一级市场属于增量市场，而二级市场属于存量市场，两者之间的关系犹如一条河里的上游水和下游水。下游水如果流淌不畅，上游水就会由于得不到及时疏通而被抬高水位，造成堵塞。同理，住房二级市场如果发展缓慢，就会造成住房一级市场的大量新房空置，因此必须加快开发和搞活二级市场。而我国二、三级市场一直处于隐形状态，没有得到充分发育。武汉市也一样。中介服务功能不完善，市场流通功能不强，存量商品住宅的买卖和租赁市场尚不规范，新建房屋真正进入市场流通比例较低。住宅的可转移功能及保值、增值优势不能得以充分体现。因此，难以真正形成以个人消费为主体的住宅市场和住宅建设的良性循环体制。发展滞后的二、三级市场，不仅影响了银行放贷和投资者投资的积极性，也限制了住宅存量部分的有效调整，同时难以刺激住宅增量的需求，从而间接导致和加剧了商品住宅的空置。

四、影响武汉市住宅价格的因素分析

在前面的分析中已经提到武汉市近几年来的住宅价格上涨是较快的，影响其快速上涨的因素来自多方面，主要有如下几点：

（一）GDP对房价的影响

按照“购买力价格比”理论，GDP与房价存在着密切关系。一个区域GDP的增长，表明这一区域的就业人口、人均收入在同步增长，就业人口、人均收入增长的同时，广大的就业人口住房需求，将推动区域内楼价的上涨。换句话说，GDP决定着房价，房价的涨落依附于GDP的涨落。