通过图4-1GDP增长曲线3分析可以看出我国1978～2004年GDP持续增长，以10%为中心，在5%～15%之间震荡。1982年～1989年为一个周期；1989年～1999年为一个周期；1999年至今为一个周期（尚未结束）。1995年以后，几乎以一条平直线沿8.8%延伸，波动不明显。

通过图4-2房价增长曲线⁴分析可以看出我国1988～2004年房价也是持续增长，同样以10%为中心，但在0%～30%之间波动，且成震荡下行，其中1999年负增长。1997年以前增长超过10%，1997年以后大部分年份低于10%（2004年除外）。1989年～1991年为一个周期；1991年～1999年为一个周期；1999年至今为～个周期（尚未结束）。

结合GDP和房价增长曲线可以看出：房价增长围绕GDP增长而波动，1998年以前房价增长高于GDP增长（1994年除外）；1998年以后房价增长低于GDP增长（2004年除外）。房价波动大于GDP波动，1998年以前波动剧烈；1998年以后波动趋于平缓（但2004年波幅剧烈）。

表4-1 2000～2005年武汉市GDP与房价的变化情况

数据来源：《武汉统计年鉴》（2000～2005），武汉市土地及房地产市场综合分析报告（2005年）

而表4-1和图4-3也反应出了武汉市房价与GDP的这种关系，在2001～2003年武汉市GDP增长幅度较慢时，房价增长幅度也较慢，甚至在2002年其增幅下降了4.5个百分点；2004～2005年武汉市GDP增长幅度加大时，房价增长幅度也有了相应的提高。

（二）住房需求对房价的影响

房价的涨落最终由供求决定，住宅产品供应量的增幅会由于土地供应规模增幅的下降而相应降低，而需求量受多种因素影响在一个相当长时期里会不断上升，从而促使房价继续上扬。截至2004年末，武汉市非农业人口为474.98万人，在不考虑人口增长因素的情况下，按照《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》确定的目标，即：到2010年，全市城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米测算，“十一五”时期，全市城镇居民因改善住房条件所形成的住房需求总量为2100万平方米左右。截至2004年底，武汉市全市人口总数为785.9万人，人口出生率为7.5‰，每年新出生人口约5.9万人。受近几年生育年龄总体偏大的影响，“十一五”期间仍将处于生育高峰，由此形成的刚性住房需求至少将达到600万平方米。与此同时，随着中部崛起战略的实施，武汉在全国经济、文化交流中的地位日益突出，城市化进程将加快，“十一五”期间至少有60万人的农业人口和外来人口将转变为本市非农业人口，将至少形成约900万平方米的住房需求。在全市既有住房中，简易、砖木结构的住宅建筑面积为741.84万平方米；1978年以前建成的住宅建筑面积为1592.25万平方米；平房和低层楼房建筑面积为1673.67万平方米，这些住宅因结构条件及长期缺乏文护，其使用寿命一般低于50年，预计“十一五”期间的危旧住房自然淘汰量预计在700万平方米左右，要满足由此形成的被动性需求，需相应新建820万平方米以上的住房。综合上述分析，武汉市“十一五”时期的潜在住房需求总量为4420万平方米，如果再加上十分之一左右的纯投资性购房需求，年均住房需求量将达900万平方米以上，这一数据比目前的年供给量要高许多。随着武汉经济的发展，市民收入水平会不断提高，潜在住房需求将源源不断转化为现实需求5。

（三）土地成本对房价的影响

2003年以来，随着国家土地供应政策的调整，武汉新区土地供应量明显减少，房地产开发的重心由城郊接合部向旧城区转移，加之经营性土地供应全面实行了市场化的招、拍、挂，导致房地产开发的土地成本较过去大幅攀升。2003年商品住房楼面地价平均为955.32元/平方米，2004年为1122.64元/平方米，较2003年增长17.51%，到2005年已达到1900元/平米左右，较2004年增长69.7%，高昂的土地获取成本必然要被开发商转移到房价中来。另外，拆迁补偿提高还将导致房价循环。2002年，武汉出台《武汉市城市房屋拆迁管理办法》，开始推行拆迁货币补偿方式，但随着商品住宅价格整体上涨，货币补偿标准也将逐年提高，由此又导致存量住房价格攀升，进而推动商品住房价格进一步上涨。如果没有什么特殊因素影响，2006年武汉拆迁费用还会越来越贵，成交的楼面地价仍将上涨。

（四）住宅品质对房价的影响

近年来，武汉住宅建设无论是环境配套还是科技含量，均较已往有很大提高，这虽是住宅建设发展的必然结果，但也客观提高了住宅建设的成本。过去一个时期，受短期土地开发的利益驱动，武汉城区植被和湖泊面积大幅减少，自然生态系统的气候调节能力不断下降，“冬冷夏热”问题十分突出。与此同时，因地理位置的特殊性，武汉过去一直被划为非采暖区，房屋围护结构保温隔热性普遍很差，以致建筑能耗占全社会总能耗的比例达到35%以上，冬夏两季分散式空调采暖和制冷能耗巨大，城区热岛效应呈恶性循环发展之势。“十一五”期间，发展“节能型住宅”将是武汉加快建设节约型社会的一大重点。为此，运用节能及环保材料一项就将使住房建筑成本每平方米上升300元左右。同时，小区绿化和环境配套规格的提升，也将影响其开发成本。另外，按照国家建设部的规划要求，今后国内销售的商品房逐步要求精装修，受过去房价偏低的影响，多年来武汉商品房户形面积都是100平方米以上的大中户型为主，而随着近年房价的快速上涨，市场需求重心逐步向50～90平方米的中小户型转移，2006年开发企业将更多推出中小户型、精装修的商品住房，装修价格将一并反映在住房价格中。

五、武汉市住宅市场发展的对策

（一）完善住宅用地机制

土地出让应当依据不同情况妥善选择招标、拍卖或是挂牌等出让方式。对于土地招标，不应简单地按照价高者中标，政府应结合综合指标，包括楼盘对城市发展所起的作用、盈利的可行性分析、与城市规划的结合度、硬件设施的配套、企业的资质、以往的开发业绩等因素，综合权衡应该由谁开发。这样既有利于政府有效地调控土地供给的规模、条件、时序和结构，也能有效地保障普通住宅用地的供给。同时，在合适的时机和条件下，政府可以考虑放开并逐步完善住宅用地的二级流转市场和农村集体土地进入市场，这将有利于改善住宅用地的供给机制（孙向红，2003）。

（二）建立适合市场的住宅供应体系

根据住宅价格和职工收入状况，制定不同的住宅供应政策，逐渐建立新型的住宅供应体系6。

1、高收入家庭，按市场价格购买商品住宅。

2、对中低收入家庭，供应成本价或成本微利价格的经济适用房（安居工程），其价格实行政府定价或政府指导价，每个家庭只能享受一套优惠政策的住宅，同时建立买房资格审核制度。

3、积极支持合作建房，发展住宅合作社。对符合城市总体规划，利用现有的生活用地和危、破房宅地，开展合作建房，努力实现自我解困，政府应在政策上给予优惠。

4、对双困家庭，实行廉租住宅政策。廉租住宅的租金实行政府定价，其面积、设备标准原则上只满足居住的最基本需求。对现住公有住房的困难家庭，实行低租金:通过从现有腾空的公有住宅中调整部分住房，新建一部分住宅向困难家庭提供，当困难家庭收入情况改变时，应腾退廉租住宅或对其收取较高的住宅租金。

（三）加强住宅市场的政策配套建设

大力发展房地产抵押市场，并在此基础上推行房地产抵押权债券的证券化，建立和发展房地产二级抵押市场。培育和规范金融市场，加强经营管理体制、风险防范和监控，发展房地产金融机构。根据市场经济的运行规律，巩固和完善社会福利事业，积极推进和发展社会保险事业，改革社会救济事业和发展优抚事业。将住房与养老、医疗、失业一样，纳入社会保障体系范畴，以促进居民住宅消费。特别是各民营企业要加强住房公积金制度的落实。

（四）进一步提高居民收入，增强购买力

购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平决定的。2004年，从37个城市比较可知，武汉市城区居民人均可支配收入为9564元，在全国十大城市（上海、北京、天津、广州、沈阳、重庆、哈尔滨、南京、武汉和西安）中居第辣位（高淑萍，2005），2005年虽然已超过万元，达到10849元，但与广州、上海、北京相比，还有相当大的差距。此外，从房价收入比看，国际上的房价收入比讲的是一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比，通常认为这一指标值在6 左右是比较合理的。而武汉市2005年的房价收入比是7.4，这显然是不合理的。因此，武汉市应从扩大居民就业，增加居民的收入等方面着手，不断提高居民的收入，增强购买力。

（五）盘活空置住宅，拉动内需

充分发挥政府宏观调控的作用，合理确定商品住宅用地的供给量，从源头上加强对开发规模的控制和管理，从而限制商品住宅增量，引导购买力转向空置住宅，力求供需大体平衡。目前低收入者没有经济能力按市场价格购买或承租住房，因此政府必须建立廉租房体系，解决低收入居民的住房问题。然而，若直接投资建造新的廉租房，政府财政必须付出更大的代价。为建立住房保障体系给予有力的支持，可以考虑把空置商品住宅转为廉租房，与武汉的廉租房供给体系结合起来，即“空转廉”。“空转廉”一方面可以有效地盘活空置多年的商品住宅，银行的贷款也得到清偿，化解了潜在的金融风险；开发企业也可以走出困境，投入新一轮商品住宅再生产，激活住宅市场，带动经济增长。另一方面，对政府住宅保障体系而言，“空转廉”可降低建立廉租房供应体系的成本，与社会经济发展水平和政府财政能力相适应，政府也可以通过出租方式回收投资（朱少颜，2004）。另外，可以沿用2004年的做法，对个人购买空置商品住房采取除了暂时免征契税外，给予其它的优惠政策，加大武汉市空置商品住房消化力度，进一步促进武汉市房地产行业持续健康发展。

（辣）有效激活住房二级市场

针对目前新建商品住宅价格过高及总量供需不平衡的状况应加快住房二级市场的发展，合理配置住房资源，使一部分购房需求释放到二手房市场。而且二手房的购买者基本上都出于自住需要，因而二手房的需求量和交易价格更能真实的反映住宅市场的发展状况。政府要建立生态链的市场结构，一手房、二手房、租赁市场相互作用，相互关联。在居民中要树立不断升级的置业观念，建立根据个人收入状况从低到高的梯度消费模式，这样不仅能活跃整个住宅市场还能让处于不同生活阶段的居民提供安居的最佳选择。

当前发展住房二级市场应进一步扩大二手房上市范围，清理二手房买卖环节税费，特别是要减轻出售者税费负担，鼓励卖旧换新；进一步加快办证时间，加速存量房流转速度。但是要严防投机者利用二手房市场的炒作行为，对于持有期限过短（如不足五年）有炒房嫌疑的二手房应限制其收益。最近出台的“国辣条”强调采用调整结构、税收、信贷等手段使市场趋于平衡，国税总局也表示，为了落实“国辣条”，2005年调整过的政策——对个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营业税——2006年将再次调整，二手房转手时间将延长到5年。这样，个人在购房后5年内转让，除了缴纳全额营业税，还需要缴纳因此获利的个人所得税。

（七）打击房地产投机行为，抑制市场泡沫增长

不能把住宅视为一般商品，住房价格上涨过快直接影响城市居民住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个地区经济的健康运行。因此政府应该通过实名制购房，限制期房转让，征收住宅物业增值税等方式来控制投机性的炒房行为。同时，建立预售商品房数量申报制度，禁止在预售前发放、炒卖，保障真正住用人和投资者的合法利益。建立最高交易次数限制机制，限制同一宗房地产在一定时期内的交易次数，打击过度投机行为。杜绝炒楼花，或是将炒楼花引上规范的道路。炒楼花一方面活跃了房市，但另一方面也抬高了房价，并造成国家税收的流失。鼓励大力发展房地产信托业务，既可以增加普通居民的投资渠道，作为银行贷款的重要补充也有利于房地产市场的持续稳定健康发展。