（二）涉及的主要税种
目前在我国税制结构下，房地产企业涉及的税种有12个[7]，渝达房地产开发公司涉及11个税种，分别是：营业税及城市文护建设税和教育费附加、土地增值税、契税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、车船税、企业所得税。各个税种具体情况如下：本文来自辣.文~论^文·网原文请找腾讯324,9114
1. 营业税及城建税和教育费附加 渝达公司销售不动产以营业额为计税依据、租赁则按收取的租金为计算依据，均适用5%的营业税税率。并以应纳营业税为税基，缴纳城建税和教育费附加。
2. 土地增值税 房地产销售转让时应纳土地增值税，其计税依据为房地产销售的增值额，税率采用30%～60%的超率累进税率。且土地增值税实行预征清算制度纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，税务机关对土地增值税实行预征，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从2010年5月1日起，重庆市普通标准住宅预征率为1%；非普通标准住宅预征率由1%上调到2%。
3. 契税 房地产公司从国家或其他单位获取土地使用权时，将以土地使用权的成交价格为税基，缴纳契税，税率为1%。
4. 城镇土地使用税 城镇土地使用税是按照渝达公司实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米，税率为每平方米0.5～10元，具体根据项目所在地而定。
5. 房产税 渝达公司涉及的房产税主要是对持有以供出租的房产按租金收入的12%计征房产税。
6. 印花税 建筑企业与房地产开发公司签订建筑合同，双方作为立合同人，都需缴纳印花税计税依据为建筑合同所载金额，税率为万分之三。房地产交易需求书立产权转移书据，立据人应以书据所载金额，即以房产价格和土地使用权的价格作为计税依据，缴纳万分之五的印花税。
7. 耕地占用税 渝达公司征用的土地为耕地时，需缴纳耕地占用税，税率为每平方米1元～10元。
8. 企业所得税 企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税，房地产开发企业从预售起就需要开始预征企业所得税，预征按照预收账款的余额×预计毛利率计算应纳税所得额的，预征比例为15%。
由此可见，渝达房地产开发公司涉及的如此多的税种，其实施税务筹划是很有必要的。
（三）涉税方面存在的问题 应交税金科目核算有关会计处理方法
1．曾经开发的凌云苑项目是以环保、节能、生态为主的示范小区，该小区倡导科技引领生活的开发理念，使用大量科技元素。该项目的森林绿地面积和水体面积占建设用地面积的比例都很高，2006年凌云苑项目销售收入占公司总收入的70%，只需要略微再提高一点森林绿地面积和水体面积就可以满足西部产业结构集团调整指导目录当前国家重点鼓励发展的产业产品和技术目录（2000年）26条规定第9款、城市基础设施及房地产第9项、城镇园林绿化及生态小区的建设27条环境保护和资源综合利用第一条（生态及环境整治工程）的规定，从而申请减收所得税。
2．房地产企业采用不同的开发方式，例如是自行建造还是外包会对企业的纳税方式和种类产生影响，房地产开发企业采用何种方式进行销售也会对企业应该缴纳的营业税、土地增值税、所得税产生影响，因此房地产企业的税务筹划涉及到房地产开发、建设施工以及最终销售的每一个环节和过程，需要一个专门的、有经验的税收筹划团队通过事前的准确预测分析提供科学的税收筹划方案，前瞻性也是税务筹划的特征之一[8]，而渝达房地产开发公司对设立转专门的税务筹划团队一直很抵触，认为这样的团队完全是在浪费公司的人力。
3．人力资源部在人力资源配置上，忽视了人力资源配置对税收的影响，没有申报和统计符合税收优惠条件的下岗员工，导致公司没得到一定的政策倾斜，没有享受到税收优惠政策。在薪酬的设计方面，渝达公司的工资结构中没有能完全用到能够税前进行抵扣的项目，如：托儿补助费、独生子女补助、误餐补助等造成了员工多缴纳个人所得税。本文来自辣.文~论^文·网原文请找腾讯3249.114
4．渝达公司以分期付款的方式将已将好的商品房对外销售，按合同约定，购房者在每一个季度最后15天内向公司支付购房款，公司也应该在当天确认收入。但一些购房者未按约定的期限支付购房款，对于这部分到期未收取的房款，公司未在当月计入营业税。这种方式违背了《中华人民共和国营业税暂行条例》。按规定营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款或者取得索取营业收入款凭据的当天，购房合同可以作为该公司索取房款凭据，因此，公司应在合同约定的收款时间确认收入，并交纳营业税。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
房地产公司税务筹划研究_企业税务筹划的必要性和可行性 第4页下载如图片无法显示或论文不完整，请联系qq752018766
