三 渝达房地产开发公司税务筹划
房地产企业进行开发的实际流程大致可以划分为前期战略准备、开发阶段、销售阶段、保有阶段等，与之相对应的，按我国现行的房地产税收体系按征税环节分类，可以分为战略阶段征税、开发阶段征税、销售阶段征税、其他情况征税[9]。以下选用部分适合渝达房地产开发公司的筹划方法，为公司整体税务筹划工作提供一些思路。
（一）战略筹划
战略筹划是房地产开发前期准备阶段的筹划，除了完成房地产项目的立项、规划审批、施工设计、市场规划、土地出让或转让等以外，还需要根据具体的情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。在战略阶段针对不同的开发模式，税法的规定也存在较大的差异，这一阶段是项目运作的首要阶段，也是房地产企业税务筹划的关键阶段。
1.新建和并购的选择本文来自辣.文~论^文·网原文请找腾讯3249,114
渝达房地产开发公司项目开发的首要环节是购买土地，土地的来源一般有两种：一是从国家手中购买土地，缴纳土地出让金；二是从其他企事业单位手中购买土地，缴纳土地价款。
从其他企事业单位手中购买土地时，存在两种具体操作方式：一是成立一个新公司，通过新公司购买土地并进行开发；二是通过并购，取得出售土地企业的股权，再通过被并购企业进行项目开发。
第一种操作方式，取得出售土地后需要缴纳契税；第二种操作方式，因土地使用权没有发生转移无需缴纳契税。因此，渝达公司如果选择并购企业的方式取得被并购企业的土地，将产生节税效益。
2.自建和代建的选择 企业对员工绩效管理现状及问题分析对策
自建模式是指：房地产企业将项目完成后，自用或转让给够购买者。代建是指：房地产企业接受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者。渝达房地产公司曾代某局开发职工集资房。公司领导先是出于品牌影响力考虑，采用了自建房屋后销售的方式，以至于产生了不动产转让行为，由此涉及了三个税种的税费。从营业税的角度自建开发模式的计税收入为不动产的销售收入，而代建模式的计税收入为代建费收入。代建费是很小的一部分，因此，同样一个项目，采用代建开发模式将大大减少营业税的计税收入，从而大大减少项目开发的应纳营业税额，为企业创造节税收益。从契税的角度来看，它的计税依据是土地使用权或不动产的转让价格，因此，减少转让价格是税务筹划的关键。自建开发模式只是受托建设，并不涉及到转让问题，也就无需缴纳契税。从土地增值税的角度，自建开发属于开发后转让，需要缴纳土地增值税。而代建开发属于服务业的代理行为，取得的是代建收入，无需缴纳土地增值税。故代建开发规避了不动产的转让行为，自然规避了不动产转让产生的营业税、契税、土地增值税，节税效果非常明显。