四 房地产企业经营活动的税务筹划
房地产企业的经营活动是房地产企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为。其运作流程主要包括开发建设阶段、销售（或自营）阶段、使用阶段。以下对各阶段涉及的税务筹划进行介绍。建筑合同的订立、建房方式的选择和借款费用的税务筹划属于开发建设阶段，销售定价和清算的税务筹划属于销售阶段，价外费用的税务筹划属于使用阶段。
（一）建筑合同订立的税务筹划
房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设。在房地产企业与施工企业间的承发关系中存在着诸多税务问题，这些税务问题将对房地产企业的开发成本产生直接的影响。
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《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
（2）筹划思路
在建筑、修缮、装饰工程作业特别是安装工程作业中，所安装的设备价值往往很大，可见整个安装工程如果包含所安装的设备价值，营业税负担就很重。如果不包含所安装的设备价值，营业税负担就会大为减轻。
（3）案例
甲房地产公司正在开发一个大型商业项目，工程由乙建筑公司承建。工程总造价8000万元，其中包括：电梯价款300万元，供暖设施和中央空调价款700万元，土建及内外装等工程价款7000万元。在如何签订建筑施工合同上存在两种方案：
方案一：甲房地产公司与乙建筑公司签订含电梯、供暖设施和中央空调在内的8000万元建筑合同。同时，乙建筑公司同设备生产厂家签订共1000万元的设备购销合同。
方案二：甲房地产公司与乙建筑公司只签订含土建及内外装等工程的7000万元建筑施工合同。同时，甲房地产公司同设备生产厂家签订共1000万元的设备购销合同。
（4）案例分析
方案一：设备由乙建筑公司采购，价款包含在建筑施工合同中，因此需按合同总金额8000万元计缴营业税。
应缴营业税=8000×3%=240万元
二级减速器课程设计+CAD装配图城建税及教育费附加=240×（7%＋3%）=24万元
方案二：设备由房地产企业自行采购，价款不在建筑施工合同内，因此只按金额7000万元计缴营业税。
应缴营业税=7000×3%=210万元。
城建税及教育费附加=210×（7%＋3%）=21万元
（5）结论
方案二比方案一少缴纳营业税33万元（240+24－210－21），可见方案二最佳。
（二）利用建房方式的税务筹划
1.合作建房方式的选择
所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。合作建房有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同[9]。
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根据现行营业税法，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以其全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（2）筹划思路
在合作建房中才应成立合营公司方式可以有效规避合作双方以物易物而产生的税费，对合作双方更为有利。
（3）案例
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