中国“十二五”期间居民住房需求量预测及影响因素分析
摘要：近年来，中国改革开放和社会主义现代化建设取得显著成就，工业化、城市化双轮驱动，经济社会得到跨越式发展，经济平稳较快增长。本文从中国城市人口数量、城市人口家庭户数、城市化率、城市人均住宅建筑面积等因素分别与住房需求量的关系作为研究的依据和出发点，再结合每种因素所占的权重比例，通过一元线性回归模型预测未来中国居民在2010到2015年的住房需求量，推测中国居民住房呈现逐年上升的趋势。并运用因子分析法分析了影响中国居民住房需求量的主要影响因素，认为城市人口家庭户数，居民消费价格指数（城市住房），房地产价格指数（住宅），城镇居民家庭人均可支配收入（指数），城市人均住宅建筑面积，城市化率及市镇人口数是影响住房需求量的主要因素，城镇居民家庭恩格尔系数和市镇平均每户人口数对住房需求量的影响一般，而房屋建筑面积竣工率和平均每人消费支出构成（住房）对住房需求量的影响非常小。
论文关键词：中国居民住房,需求预测,回归分析,因子分析,影响因素
引言
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出：一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2013年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，加快推进信息化建设。
有关部门预计2010年住房成交额同比下降14.5%，全国商品住宅交易金额同比14.5%。全国平均交易量同比下降11%左右，全国平均成交价同比下降5.1%保障房建设有望拉动房地产投资额同比增长12.4%。按照乐观估计，2010年580万套保障房可以完成建设，按照套均面积55平米，共可建设3.2亿平米保障房。预计2010年商品房销售面积为8.3到8.8亿平米，新开工面积可以与去年持平，经济适用房投资额大幅增长190%达到3000亿元，则房地产行业投资额有望同比增长12.4%。
全国住宅开工面积增幅再创新高，住宅销售额增速继续回落：2010年1-5月开工面积为6.15亿平米，同比增长72%；房地产固定资产投资为1.66万亿元，同比增长37%；住宅在建面积为为22.1亿平米，同比增长29.5%；住宅销售面积为2.7亿平米，同比增长20%；住宅销售金额为1.35万亿元，同比增长33.6%。中央严格土地增值税征管和二套房认定标准：6月国税总局发文规定，除保障房外，东部省份预征率不得低于2%，中部和东北省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；住建部、央行和银监会细化了二套房认定标准，以家庭为单位，“认房又认贷”，外地人购房按二套房标准实施差别化信贷政策。重点城市成交同比普跌，环比涨跌互现：10年6月重点城市成交显示：成交同比普跌，北京、上海、广州和深圳同比分别下降75%，67%，67%和76%，成交环比涨跌互现，北京、上海、广州和深圳环比分别下降21%，上升16%，下降17%和上升40%。
注：数据来源于中华人民共和国住房和城乡建设部及东方财富网。
中国“十二五”期间居民住房需求预测一元回归分析
本次研究所作的中国未来住房需求预测是通过宏观与微观的把握，对未来中国居民2010到2015年住房市场需求量的预测。由于影响未来住房需求量的因素错综复杂，并且有内在的联系。故本次研究以2001-2008年中国城市人口数量、城市人口家庭户数、城市化率、城市人均住宅建筑面积等因素分别与住房需求量的关系作为研究的依据和出发点，再结合每种因素所占的权重比例，通过一元线性回归模型预测未来中国居民在2010到2015年的住房需求量。（注：本次研究所讲的住房需求量是相对住房成交量来定义的）。本文用spss13.0进行分析，其中，R值是看自变量与应变量联系的密切程度，取值范围在0-1，越接近1越密切，方差分析是看回归方程是否成立的，若概率小于0.05,可以认为方程成立，大于0.05还不能认为方程成立，“Coefficient”就是偏回归系数，Beta就是标准回归系数，可以以它的值比较各自变量对应变量影响的程度，Sig就是概率，我们更熟悉的表达是“p”。
1、以城市人口家庭户数与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量。
（1）依据中国2001-2008年的市镇人口数和市镇平均每户人口数推出市镇平均每户人口数预测方程为：Y=254446.6-66918.4X(1)其中：X为未来市镇平均每户人口数；Y为未来市镇人口数
表1中国1979年到2008年的市镇人口数和增长率（单位：万人、%）
1978年中国市镇人口为17245万人。由于1979年到2008年的平均增长率为4.29%，因此得到2010年到2015年中国市镇人口数如表3所示。
（2）利用2001-2008年中国城市人口家庭户数与相对应的城市住宅销售面积的关系（表2），建立一元线性回归模型.
其他数据来自《中国统计年鉴》和中国财经网。
2、以城市人口数量与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量
（1）利用2001-2008年中国城市人口数量与相对应的城市住宅销售面积的关系（表2），建立一元线性回归模型。
于是可推出住房需求量预测方程为：Y=3.946X-173783.835(3)(其中X为未来各年的市镇人口数；Y为各年住房需求面积)
（2）根据中国各年的城市人口数量代入方程（3），可以计算出中国2010到2015年的住房需求量（表3）。
3、以城市化率与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量。
（1）利用2001-2008年中国城市化率与相对应的城市住房实际成交量的关系（表2），建立一元线性回归模型。
于是可推出住房需求量预测方程为：Y=6182.982X-217401.956(4)(X为未来各年的城市化率；Y为各年住房需求面积)
（2）根据中国在2010到2015年的城市化率（表2）代入方程（4），可以计算出中国在2010到2015年的住房需求量（表3）。
4、以城市人口人均住房使用面积与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量。
（1）利用2001-2008年中国城市人口人均住房使用面积与住房需求量的关系，建立一元线性回归模型。
于是可推出住房需求量预测方程为：Y=5882.343X-106850.213(5)(X为未来各年的市镇人口住房人均拥有量；Y为各年住房需求面积)
（2）中国未来市镇人口人均住房使用面积目标，市镇人口住房人均拥有量以每年5.46%增长（见表3）。
（3）把表12的市镇人口住房人均拥有量代入方程（5），得出预测结果（表4）。
表4中国市镇居民未来住房需求量（单位：万平方米）
5、中国城市住房需求量
（1）中国未来城市住房需求量
通过对以上四个方向的测算值与商品住房历史成交面积比较，对预测结果误差相对较小的取较高权重，四种预测结果权重分别为：城市人口数量与住房需求量的关系取0.3；城市人口家庭户数与住房需求量的关系取0.3；城市化率与住房需求量的关系取0.2；城市人口人均住房使用面积与住房需求量的关系取0.2。可得出江西未来城市住房年度需求量（表4）。
（2）经济适用房、廉租房的供应量
通过以上的定量预测分析可以知道中国未来城市住房的总需求量，按照经济适用房、廉租房占住房开发总量的20%计算，可以计算出中国在2010到2015年内的经济适用房，廉租房的供应量（表4）。
中国“十二五”期间居民住房需求因素因子分析
下面用因子分析法分析影响住房需求量的主要因素。其中，X1：城市人口家庭户数；x2：房屋建筑面积竣工率；x3居民消费价格指数（城市住房）；x4房地产价格指数（住宅）；x5城镇居民家庭人均可支配收入（指数）；x6:城镇居民家庭恩格尔系数；x7平均每人消费支出构成（住房）；x8市镇平均每户人口数；x9城市人均住宅建筑面积；x10城市化率；x11市镇人口数
表52001年—2008年中国房地产有关数值
其中，F1是涵盖x1城市人口家庭户数，x3居民消费价格指数（城市住房），x4房地产价格指数（住宅），x5城镇居民家庭人均可支配收入（指数），x9城市人均住宅建筑面积，x10城市化率，x11市镇人口数的主因子；F2为涵盖x6:城镇居民家庭恩格尔系数和x8市镇平均每户人口数的主因子；F3为涵盖x2房屋建筑面积竣工率和x7平均每人消费支出构成（住房）的主因子。由表6有：F1中所有指标的因子载荷都很高，最低的为80.9%，最高的高达99.1%。主因子对全部初始变量的解释程度达到84.7%。主因子F2对的方差奉献率达到12.2%，即对全部初始变量的解释程度达到12.2%。
综上分析得，城市人口家庭户数，居民消费价格指数（城市住房），房地产价格指数（住宅），城镇居民家庭人均可支配收入（指数），城市人均住宅建筑面积，城市化率及市镇人口数是影响住房需求量的主要因素，城镇居民家庭恩格尔系数和市镇平均每户人口数对住房需求量的影响一般，而房屋建筑面积竣工率和平均每人消费支出构成（住房）对住房需求量的影响非常小。
参考文献
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