对城区周边违法占地违法建筑问题的调查与思考
近年来，随着经济的快速发展和xx城市北移、南扩、东延、西进战略的实施，以及大量农村人口涌入城市，导致城区的地价和房价不断飙升，使违法占地、违法建房问题也日益加剧，屡禁不止。“两违”不仅破坏城市规划，影响市容市貌，降低城市品味，而且增加建设成本，浪费建筑材料和土地资源，侵犯公众利益，破坏了发展环境，严重危害社会公平和市场秩序，损害了法律的尊严，败坏了社会风气。更值得担心的是，由于违法建筑的偷工减料，建筑安全隐患十分突出，居民安全实在堪忧。
“两违”现状
违法占地、违法建筑整体呈现“一多、二杂、三快”。位于xx城市规划内的村，几乎村村都有违法占地违法建筑。特别是城郊结合部、背街小巷、居民小区、集贸市场，重点项目建设的地块，违法违规建房现象更为普遍、更为严重。一是征迁前乱搭乱建现象尤为严重。在滨江大道、xx市城东汉江大桥、xx东坝防洪安保等重点项目建设的征迁红线范围内，违建者有占用房前屋后空地，院坝晒场、行人通道的，也有占用河道和耕地的。从其类型看，有新建、翻建、加层扩建。大多数违法建筑其目的不是永久性居住，而且设计简单，建造成本低廉，施工质量不高。几天之内甚至一个晚上就可以把主体建成。为了提高建房速度，违建户有的以每平方200—500元包给施工人员加快抢建进度。元月份正是天寒地冻，笔者走进违建户的施工现场，施工人员正用电热毯给新浇筑的柱梁加热，让其尽快凝固，不到一个月一幢四层的楼房拔地而起；二是私自买卖土地现象普遍存在。这主要由城区各村组群众私自将自家的宅基地或农用耕地卖给需求者作为宅基地进行违法违规建房，没有统一的规划和设计，给土地和城建市场造成了极大危害；三是“小产权房”现象开始蔓延。这种性质的房屋虽是国家明令禁止的房屋，但在全国各地已经普遍存在。目前，xx城区的“小产权房”类型主要有四种类型，即：农民在自己的宅基地上建商品房；在自己的农用地上建商品房；村组在集体土地上开发商品房；将农村集体土地转让给房产商进行商品房开发。
“两违”成因
（一）经济利益驱动。一是征迁谋利。近年来，由于旧城改造和基础设施建设及房地产开发的项目建设，城区的拆迁户获得等面积的实物补偿。一部分违建户也获得了不应得的利益，诱发了一些待迁户以房生财的念头。于是违法建筑建在政府已出让的或规划出让的房地产开发用地及重点项目征迁地块内，按规定违法建筑是禁止给予补偿的，但由于开发商和重点项目的业主为了保证工期，保证工程进度，大多数采取姑息迁就的态度给予高额补偿。由此导致了其他村民纷纷抢占集体土地违法搭建、扩建、翻建房屋，以最低的成本获取高额利润。二是赚取租金。农民大量进城，居民租赁形成了很大的市场。“城中村”的一些村民为增加收入来源，利用区域优势和外来人租房需求大的特点，纷纷抢占地皮违法搭建、扩建、翻建房屋，以赚租金。三是跟风违建。部分群众看见别人违建怕在日后拆建过程中“吃亏”便跟风违法建设。
（二）村镇规划滞后。xx城区虽然制定了总体规划，但对私有建房规划工作严重滞后。有些人家房屋年久失修，已成危房需要翻建，有些人家子女长大要成家分户，需要扩建，有些人家如今经济条件好了想把原住宅改建。能否允许私人自主建房，到什么区域去建房等问题，规划部门不能确定下来，对于以上这些建房合理要求未能及时给予解决，审批不及时。导致了这部分人随意选择宅基地，散乱无序违法建设。随着西康铁路、市政工程、招商引资项目的动工，需要拆迁安置大量群众住房，但因房源紧张，房租费高，还建安置房不及时，使一些拆迁户、危房户也加入了违建行列。
（三）基层监管权弱化，源头控制不力。目前，在xx城区规划范围内建房由市国土局审批监管，非规划区建房户由镇办土管部门代行审批监管，由于市国土和市规划部门管不过来，镇办土管部门又鞭梢莫及,导致基层土地监管工作脱节，加之一些镇办村没有严格履行保护土地职责，认为治理“两违”是规划、土管部门的职责，对其熟视无睹，听之任之。导致“生米煮成熟饭”的违法事实。
http://www.751com.cn/ （四）行政执法软弱，执法手段乏力。镇办虽为控违、查违、治违的责任单位，但没有强制执法权，对违法用地者只能让国土部门下达《行政处罚决定书》，最高只能做出“责令限期拆除”的行政处罚，而对“两违”者拒不执行的，则只能依法申请人民法院强制执行。因法院案件诉讼期长，等法院强制执行时，违法建筑早已完工。所以导致有很多违法建设发现了但没有得到有效制止。也有领导怕出问题、怕担风险、怕引起缠访，瞻前顾后，犹豫不决，查处拆除不及时，在犹豫不决中违法建筑越做越大，最终违建成功。
（五）相关部门配合不力。乱占、乱搭、乱建现象比较严重的地方往往是村组镇办第一道关没把好。有的村组干部收取违建户的好处，睁一只眼闭一只眼，默许纵容违法建设，发现违法建设时不敢到现场理直气壮制止。有的镇办分管领导图省事、怕麻烦，农户建房的审批表，只要村组干部同意，四邻界畔清楚，就大笔一挥，签字盖章，至于农户建房选址在什么地方，不去实地察看，也不与国土、规划部门衔接，由于监管不到位，源头控制不力，导致“两违”现象出现，给城市形象抹了黑，给社会添了乱，给重点项目增加了建设成本。
（辣）、查处环境恶劣。现在的建筑户多数有一帮社会闲散混子找场子与执法人员对抗，他们赶到现场的速度很快，可以说每一处拆除违建都会遇到不同程度的暴力抗法。违建户到处上访，提出无理条件，甚至采取过激行为，达到自己违建不被拆除目的，为了和谐稳定，使一些违法建筑成为重点工程建设的“拦路虎”。
对策与思考
“两违”的形成情况复杂，又涉及当事人的切身利益，查处阻力大。因此，既要开展声势浩大的综合整治，出重拳打击违建之风，同时实事求是地处理存量违法建设，建立健全控违、查建、治违的长效机制，一定要把“两违”现象控制和消除在萌芽状态。
（一）加大宣传力度，畅通举报渠道。加大《城乡规划法》、《土地管理法》的宣传力度，使广大市民知法、懂法、守法，不再出现进行违建时还说自己又没有犯法。畅通举报，要使广大市民知道出现违法建筑如何举报，要像“110电话”那样让市民熟记，以便把违法建设制止在萌芽状态。
（二）强化基层监管权力。把城区规划范围内的土地监管权和执法权还权于镇办土管部门和建设规划部门。镇办应对这两个职能部的职能和人力资源进行整合，组建一支巡查监管队伍，从建房户的申请审核、选址勘查、规划放线、验收发证全程进行跟踪监管。并将“两违”监察工作列入职能部门目标考核内容，实行一票否决制和绩效工资制。促使镇办土管和规划职能部门把好源头关，及时发现、及时制止，查处各类违法建筑违法用地行为。把“两违”问题解决在初发状态，坚决杜绝“生米煮成熟饭”现象发生。
（三）建立私房档案，从源头制止违法建设。在城市建设中，对需要拆迁村民房屋，要把房屋评估工作做在大规模抢建开始之前，对涉拆房屋提前进行摸底、调查、建档。建立调查统计台帐，台帐包括文字、图表、实物照片等资料，并对私房进行分类定性，台帐一式四份：住建局、镇办、村委会、户主各存一份，做为今后征地、拆迁的依据。
（四）合理解决私房建设问题。尽快出台城区规划范围内私房建设管理办法，按照大社区集中安置，避免城中村和二次拆迁的要求，科学制定村镇规划，解决满足什么条件手可以建房，在什么地方建，建多大多高的房，疏通个人建房渠道，满足合理住房需求，尤其是及时规划和审批拆迁还建房。
（五）集中开展“两违”整治活动。对符合土地利用总体规划的，可以规定期限促其补办手续，并依法给予相应的处罚。对违反土地利用总体规划的违法违规建筑，要坚决予以拆除，并加重处罚；对土地面积及交易金额较大、造成严重后果的移交司法部门追究其法律责任；对党员干部涉及违法违规建设行为的，视其情节，依纪依法从严处理，并对其违规建筑坚决拆除；对暗中参与、纵容支持、失职渎职、工作不力的，从重查处，决不手软，形成一级抓一级、一级对一级负责的责任链，在哪一级发生问题，就追究哪一级的责任；对抢占土地、强行建房、暴力抗法、侵害民生的地方恶势力，一定要移交司法部门追究其法律责任。公、检、法等司法机关要立足职能、形成打击合力。另外，法院还应及时受理国土、规划、城建等部门申请强制执行的案件，并在法定时限内尽快做出公正判决，使强制执行的案件产生法律效力，使土地违法者受到法律制裁。对清理之后再发生的违法违规建房行为，要从重、从快、从严处理，有苗头的要及时制止，在建和建成的要拆除。国土、城建、规划等职能部门要严格执法，严防死守，发现一起处理一起，决不徇私，决不手软，依法文护好城区及周边土地规划管理秩序。
(辣)建立长效管理机制，强化土地管理行政执法工作。
1、规范土地市场的运行机制。对建设用地严格实行“五统一”管理，即统一征用、统一规划、统一开发、统一出让、统一管理，遏制用地单位与村组私自协商交易用地等违法行为，增强政府对土地市场的调控能力。
2、规范土地使用权的招拍挂工作。对工业用地和经营用地要实行100%招拍挂出让，彻底消除土地私下交易、暗箱操作的隐患，实现土地交易的公开、公正、公平，追求土地市场价值的最大化，确保国土资源不流失、不损失。
3、规范土地出让价款、租金的收缴制度。可从《出让合同》的签订、土地出让价款、租金收缴程序，制约条件、监督机制等方面考虑完善。按合同约定的金额、时间和缴纳方式收取并上缴财政；任何单位和个人不得违法减免土地出让价款、租金，不得拖欠土地出让价款；未按出让合同规定缴清全部土地出让价款的，不得办理土地登记，不得发放土地使用权证。
4、规范土地部门的办案行为。在收集线索时，除了群众举报，还要积极创新，善于从土地管理动态中洞察预测问题，跟踪研究，这样才能使办案工作变被动为主动。在行政执法中，对典型案件应移交司法机关追究法律责任，决不姑息迁就。
5、建立国土资源行政执法联动制度。可采取联席会议和联合执法的方式进行。由政府主管领导负责，国土部门牵头，公安、监察、财政、规划、建设、检察等部门参与，定期召开联席会议，互通情报，针对问题研究解决方案；政府协调相关职能部门共同成立一个联合执法机构，统一部署，统一行动，各司其责，形成执法合力，从而有效打击土地领域的违法犯罪行为。
6、健全区、镇、村、组执法监督体系。可以在区政府、国土局及相关单位、镇办、村组干部中，按照一定比例选配土地管理监督员，加强业务培训指导，提供必要的津贴补助。监督员开展巡查工作时，发现违法违规建房事件，应立即制止，并及时地逐级上报，受理部门应迅速深入现场，采取有效措施予以制止。形成以政府主导、国土主抓，部门配合，村组协管的动态性执法监督体系，推进土地执法监管工作的日常化、制度化。
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