房地产新政对上海市居民购房意愿的影响 摘要：我国房地产业在发展过程中出现了局部过热的结构性问题。因此得到政府和相关部门的高度重视，需要采取积极有效的宏观调控措施。
本文将重点探讨“新国八条”、贷款基准利率上调等政策对上海市住房消费行为的影响。第一部分提出房价调控的三种方式，归纳总结2011年后房地产政策，分析房产新政调控的预期效果。第二部分分析国际房地产宏观调控政策，得出利弊及值得借鉴之处。第三部分进行问卷调查，对政府的新政预期效果和上海居民的实际购房意愿之间的差距进行比较，总结政策效果并分析原因。第四部分结合国外案例提出对现有政策的建议和对策。
关键词：房地政策；购房意愿；住房保障体系；公积金
New Housing Policies' impact on Shanghai Residents' intention of Housing Purchase
Abstract: In the development of real estate industry of our country appeared in the process of the local overheating structural problems. The government and related departments attach great importance to it, so they need to take positive and effective macroeconomic regulation and control measures.
The article mainly discusses the impact of “The new eight regulations of country”, the raised benchmark lending interest rates in Shanghai under progress and change of housing policy. The first section put forward three ways of house price regulation, reductive summing-up the real estate policy after 2011, analysis the expected effect of the real estate new deal regulation. The second section analyzes international real estate macroeconomic regulation and control policy, then gets the advantages and disadvantages and the place is worth reference. The third section in the way of survey, summarizes policy's effects and analyzes causes. The fourth part based on the case of the existing policy put forward Suggestions and countermeasures.
Keywords: Housing policy; Intention of housing purchase; Housing security system; Accumulation fund
目录
摘要1
ABSTRACT2
1．绪论1
1.1研究的目的和意义1
1.1.1研究的目的1
1.1.2研究的意义1
1.2国内外房地产现状1
1.2.1国内房地产政策现状1
1.2.2国外房地产政策现状2
1.3研究方法和思路4
1.3.1研究方法4
1.3.2研究思路4
2.房地产政策6
2.1房地产政策分类6
2.1.1金融政策6
2.1.2财政政策7
2.1.3土地政策9
2.1.4小结10
2.2房地产新政10
2.2.1“新国八条” 10
2.2.2 2011年三次上调人民币存贷款基准利率13
2.2.3 2011年存款准备金辣次上调13
2.2.4上海“十二五”住房发展的指导方针和总体目标13
2.2.5新政分析14
2.3房地产政策国际经验借鉴18
2.3.1韩国房地产政策18
2.3.2新加坡房地产政策20
2.3.3英国房地产政策23
2.3.4德国房地产政策25
2.3.5经验总结及借鉴29
3.上海市民购房意愿调查32
3.1购房者购房需求的特点32
3.1.1刚性需求消费者32
3.1.2投资者32
3.1.3投机者32
3.1.4小结33
3.2 2010年底上海市居民购房意愿调查报告33
3.2.1调查背景33
3.2.2调查分析34
3.3 2012年调查问卷分析报告38
3.3.1调查背景38
3.3.2调查分析39
3.4各项房地产新政对居民购房的影响44
3.4.1对已有住房的市民实行限制购买政策44
3.4.2购买不足5年转手交易，全额征收营业税44
3.4.3差别化信贷44
3.4.4坚持和强化舆论引导44
3.4.5上调人民币存贷款基准利率45
3.4.6选择廉租住房、公共租赁住房45
3.4.8推进经适房制度，加快动迁安置房建设45
3.5小结46
4.对房地产政策的建议47
4.1 完善土地制度47
4.1.1从源头上控制房价虚高47
4.1.2确保保障性住房建设的土地供应47
4.2发挥金融政策的调控作用47
4.2.1加强房地产贷款管理47
4.2.2规范住房公积金运作48
4.3健全住房保障体系48
4.3.1加强经济适用房的建设和管理48
4.3.2全面落实公租房制度48
4.3.3引导建立合理的住房消费模式49
4.4逐步将以交易为主的税收体系转为以持有为主49
4.4.1改革税率50
4.4.2设立合理的起征点和免税规定50
4.4.3建立有效的监督和惩罚机制50
4.4.4制订开征物业税必备的法律法规51
4.4.5完善物业税评估体系514.5健全房地产市场的信息披露制度52
5.结论53
5.1研究总结53
5.2研究的创新53
5.3研究的不足54
致谢55
参考文献56
附录57，3348
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