2.3房地产政策国际经验借鉴
2.3.1韩国房地产政策
1. 制定完整的住房政策法规与规划体系
韩国住房政策法规体系以1972年制定的《住宅建设促进法》为核心，内容涉及宅地开发、住房建设、供给、管理与消费以及住房再开发等。除此之外，住房政策法规体系还包括两部分，一是《住宅建设促进法》的上一级法规如《国土建设规划法》、《国土利用管理法》、《首都圈整备规划法》以及《城市规划法》等；二是《住宅建设促进法》的支援性法规，包括涉及住房金融的《稳定劳动者居住和筹措购房资金支援法》等、涉及税制的《地方税法》等，以及涉及公共机关的《韩国住宅银行法》、《大韩住宅公社法》等。
韩国住房规划体系包括综合规划和特定规划。综合规划又可分为长期的《国土综合开发规划》、中期的《经济社会发展五年规划》和短期的年度住房建设综合规划；特定规划有20世纪70年代的《住宅建设十年规划》、80年代的《住宅200万户建设规划》和90年代的《新经济五年规划》。住房法规为住房政策实施奠定了法律基础，而住房规划则为住房政策的基本目标赋予了具体内容。
2. 设立单独的负责机构
为了特定的任务而设立专门机构是韩国政府的一贯做法。1962年，当政府着手制定住宅规划时设立了大韩住宅公社，专门承担公营住宅建设。1969年设立韩国住宅银行，专门承担住宅金融。1979年设立韩国土地开发公社，使大量、低廉供给住房用地成为可能。20世纪80年代后期设立租赁住房管理工团，以强化租赁住房建设。1989年，当政府提出《住宅200万户建设计划》时，为督促其实施，设立了总统直属机构——平民住宅建设企划团。另外，在建设部住宅局中设立住宅基金科，管理住宅建设基金（原由住宅政策科所管）；将原属土地局的宅地开发科转入住宅局，把住宅建设与宅地开发有效联系起来。
目前，中低收入者的住房保障主要是由韩国国家住宅公司（即大韩住宅公社）负责。公司每年为中低收入者生产并提供5万套经济适用住房。房屋类型主要有永租房、国租房、公租房和公售房等四种类型。为了有效管理其开发的住宅，韩国国家住宅公司专门建立了一家子公司——新住宅公司总部下设12个分布，为住宅的管理和文护建立具有操作性的规划；分部下设258个管理处，具体负责住宅小区物业管理、房屋缺陷控制等工作。
图2.2房屋类型
3. 多渠道筹集住房保障资金
住宅金融是一项重要的住宅政策手段。韩国的住宅金融主要包括三种类型，一是1981年为无房户筹措购房款而设置的国民住宅基金，它由建设交通部委托韩国住宅银行管理。基金来源有国民住宅债券、住宅彩票、政府财政、国外贷款、住宅预约储蓄，国债管理基金预收金、利息等。二是民营住宅资金，由经管住宅金融的金融机关通过预收金等方式筹措。2000年后，政府放松管制，其他银行开始参与民营住宅资金的运行。三是期付金融，期付金融公司向综合金融公司或资本市场筹措资金，替购房者向住宅开发商提供资金后，向购房者按一定条件收回其资金和利息。自1996年引进期付金融制度后，期付金融也对住宅事业产生了一定影响。
除了这三种金融手段之外，韩国还实行过其他筹措住房资金的政策，如住宅储蓄制度、住房贷款证券化措施等。
4. 按收入差异实施不同的资金支援与税收减免
韩国政府进行住宅建设规划是在1962年，到20世纪80年代上半叶才开始提供租赁用住宅，而首次按收入阶层确定住宅供给量，并且将建设永久租赁房纳入到规划项目中则是在20世纪80年代末期。1988-1992年期间实施的《住宅200万户建设规划》是韩国住宅史上里程碑式的重要事件，它按收入将住宅供给对象划分为10级，国家已经不承担中产以上阶层（8-10级）的住房保障，但同时却对特困的贫民（1级）的永租房也提供财政支援。在税收方面，韩国住宅相关税制包括往来课税（取得税、登记税、转让所得税和法人税特别课税）和保有课税（财产税、综合土地税）。税收减免对低收入者以及租赁房实行倾斜。
从1998年开始，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。廉租房的租金仅为市场价格的60%-85%，最长租赁期为30年。2003年，韩国政府为扩大廉租房供应，推出“100万户国民廉租房建设计划”，准备在10年内建设100万户国民廉租房，将廉租房占住宅总数的比例从2003年的2.4%提高到2012年的10%。廉租房主要依据建设交通部公布的最低居住标准建造，主要供应给无房户以及低收入家庭（月收入不及城市家庭月均收入50%）。
5. 建立住房信息系统，加强住房保障管理
房产市场的良好运行离不开信息的畅通。为加强房产监测，韩国政府建立了由建设交通部直接控制的全国房地产信息系统，要求全国各地将电子化的房产信息数据每月上报，在房价上涨最快的特殊时期，甚至实行周报制度。在信息来源方面，除自有数据之外，建设交通部还整合了来自国民银行、房地产中介机构的采集数据，以此确保了房产星系数据的全面性与可靠性。
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