2.3.4德国房地产政策
1. 房租管制
二战后，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。因此，为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。随着住房供求矛盾的缓解，20世纪60年代政府提出有条件取消租金管制制度，除汉堡和慕尼黑等一些大城市外，缺房率在3%一下的城市和乡镇遂取消了房租限制。
另一方面，为了增加房租价格的透明度，德国许多城市都制定了一个房租价目表，列出了该城市各种房产的大致租价。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，在对住房情况进行综合评估后共同制定的，具有权威性。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但是最后价格必须限定在这个价目表所规定的浮动范围内。
2. 福利性公共住宅
所谓福利性公共住宅，就是政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收上得到国家优惠的职工住宅。这是德国在战后房荒严重而国内既缺乏资金又缺乏资本市场的情况下，用以调动社会各方面的力量加快住宅建设的一项政策。德国联邦法律规定，对于因经济收入低或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。战后，德国政府支持建设了相当规模的福利性公共住宅为解决房荒发挥了很大的作用。对这类福利性住宅，在供应对象（租户）、租金及供应面积等方面政府都有明确的限制。如只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为32-65平方米等。
此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前德国约14%的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，而是按照市场租金交纳房租的。本文来自辣*文#论~文%网，
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3. 房租补贴
房租补贴制度是目前德国队低收入居民住房保障的主要方式。根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴数额是根据家庭人口、收入及房租支出情况确定的。对低收入居民，其实交纳租金与可承受租金的差额部分由政府负担。其中居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可承受租金一般按照家庭收入的25%确定。补贴期限为15年，15年以后随着家庭收入的增加，相应的逐年减少租金补贴。对于领取社会救济者、收入特别低的家庭也有特殊的规定。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。1998年，全德国有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。
4. 住房储蓄
德国大部分市民习惯以租房为主，这一方面是因为住房价格昂贵，另一方面也是为了便于工作的变动和城市之间的流动生活。即使要买房，在德国也很少有人全靠自己的钱，而是依靠银行贷款购房。在这方面，德国的住房储蓄制度发挥了重要作用。德国住房储蓄制度是为实现构建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：
一是先储蓄、后贷款。即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。德国住房储蓄银行、住宅互助储蓄金信贷社、住宅信贷协会、私人建筑协会和公营建筑协会都是在吸收个人存款基础上，发放房地产贷款，为个人买房、建房筹集资金。其中，住房储蓄银行属于国家银行，安全性高，吸收了德国一半以上的居民存款；住宅互助储金信贷社是一种民间住宅金融机构，凡入社居民，只有当储蓄额达到所需贷款额的40%-50%时，才有资格获得所需贷款；如想获得私人建筑协会和公营建筑协会的贷款，则须先签订一个建筑储蓄合同，当储蓄额达到合同金额的33%-40%时，才有资格得到一笔建筑贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系，通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住房储蓄利率保持在6%一下，住房储蓄的贷款利率差保持在2个百分点。且贷款实行固定利率，因而对居民有相当大的吸引力。
三是政府实行储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住房储蓄可以得到政府的奖励。奖励分为两种：一是储蓄奖励，不同家庭状况和收入状况的储户，其住房储蓄基础部分每月可获得最高10%的奖励；二是购房奖励，对通过住房储蓄进行的购房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定保证储蓄的住宅购买力不发生打的变化（贬值），也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
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