3. 上海市民购房意愿调查
3.1 购房者购房需求的特点
如今，房地产市场的需求主体按购买房产的动机分类，主要分为：刚性需求消费者、投资者和投机者。刚性消费者有自住或改善居住条件的刚性需求；投资者是以房产作为经营工具获得中长期的收益回报；而投机者将房产当作金融产品来牟取利益。
3.1.1刚性需求消费者
主要包括大量准备结婚或己结婚的年轻人及其家庭、想改善住房的普通家庭和从农村进入城市的家庭，他们是住房领域最大的消费者。
对于刚性需求消费者，其中有一部分是目前没有属于自己的住房且购买住房非常困难的群体。他们既不能享受政府补贴又无力购买商品房。根据《社科院2010年经济蓝皮书》，“2009年城镇居民收入房价比将达到8．3倍，大大超出合理的承受范围。国际通行的理论认为。房价收入比应当在3—6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难。”他们是政府保障之外的被边缘化的市场化群体，他们既进入不了保障体系短期内又攀不上市场快速运行的列车，而在短时间的冲击下成为夹心层、成为弱者、成为被门槛拦在台阶下的群体。他们普遍希望房价下跌；房产首付或贷款利率等够尽可能低；同时希望有更多面积较小的房子面世，致使房产的总价相对较低；对房子本身的舒适度要求不是很高。
而其中的另一部分刚性需求消费者有属于自己的住房，但是随着收入水平的不断提高，他们对住房的要求也随之发生变化。对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求，是由收入因素带动的改善性需求。本文来自辣*文#论~文%网，
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3.1.2投资者
投资房产的出发点在于保值增值，通过未来较为稳定的现金获得投资回报，较之存入银行有更高的收益，较之投资股票风险更小。为保证资产的安全性，收益性，然而受制于知识水平和风险偏好，若不能进行金融投资或而又期望规避通货膨胀风险，投资房产是一个有效的的理财方式。
如果作为投资品的话，房地产就只受到租金水平的影响，在租金所决定的需求函数中，租金是与房地产价格呈同向变化的。
3.1.3投机者
投机是指为了从资产价格的上涨中获利，而买进卖出资产的行为。投机的特点是投机者希望很快能获得差价收益，持有资产的时间通常很短，如果大多数投机者认为房价会涨，他们就会大量买进以等待未来抛出，这样需求增加，房地产价格拾高。
如果把房地产作为一种投机性的金融产品的话需求函数也与价格同向变动，即价格越高，投机性需求越大。价格涨得越快，越能产生恐慌性需求。根据国家电网的调查，20% 的空置率在全国城市有普遍性。按照20%的空置率计算，一年形成的无效投资就超过5000亿，新增住房空置面积超过1.1亿平方米，空置住房价值超过10万亿元。投机者大量进入将房价引向高位，一方面导致了国家资源的极大浪费，另一方面刚性需求者只能持币观望。对社会及产业发展有着极大的危害。
3.1.4小结
刚性需求消费者购买房屋是为了满足人的基本物质需求，这是使用动机，这种动机是人的正常需要，不是需要政策调控群体。投机动机是推动我国房价快速增长的重要因素。利用市场自身缺陷和市场参与者的有限理性，不断通过各种手段人为扭曲市场价格而寻找投机机会获取投机收益作为购房目的。政策必须对此进行调控。
3.2 2010年底上海市居民购房意愿调查报告
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