1．绪论
1.1研究的目的和意义
1.1.1研究的目的
房地产政策既关乎国民经济增长的大局又与广大民众安居乐业息息相关因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节但在我国对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。
本课题归纳总结了近两年的房地产政策并分析预测政策对我国房地产市场的影响。本文来自辣*文#论~文%网，
毕业论文 www.751com.cn 加7位QQ324~9114找原文通过对上海市居民购房意愿受房产政策影响的调查，将所得到的数据与分析预测的进行比较，得出房产政策达到预期效果的政策以及未达到预期效果或需要改进的政策。结合国外的房产政策经验提出可行、有效的建议。
1.1.2研究的意义
房地产行业作为我国经济的支柱产业，其一举一动都影响着国民经济的发展以及吸引着媒体和大众的目光。最近几年的快速发展更加使得这个行业到了风口浪尖之上，并且在2008年开始面临滑坡的危险，对其进行宏观调控是必要的。过高的房价会使居民受购买力约束而买不起房，损害社会福利。同时，被高额利润所吸引，会使得大量资本进入房地产业，导致整个国民经济产业结构失衡。金融机构不仅大量向房地产商、建筑商提供资金，并大量向个人发放购房按揭贷款，而且向一般企业发放的各类贷款通常也以房地产为抵押担保，这使得金融资产大量集中于房地产。当房地产泡沫破裂后，房地产价格急剧下跌，销量降低，产生“烂尾楼"，积压资金，大量房地产抵押贷款得不到偿还，抵押与担保物估值降低或丧失，许多房地产企业破产，直接拖累金融机构的正常运转，引发金融恐慌和挤兑，导致金融危机甚至经济危机。因此进行政策效果评价与反思是必要的，以利改善宏观调控，促进房地产市场乃至国民经济健康发展。从房
1.3研究方法和思路
1.3.1研究方法
本文主要用到的研究方法有：比较分析法、案例分析法和问卷调查。
1.比较分析法
运用比较分析法对上海市住宅市场宏观调控政策出台前后，房地产市场的变化进行比较。总结数据所反映出的房产新政对房价波动的实际情况。
2.案例分析法。
引入包括韩国、新加坡、德国等国家政府面对高涨房价的应对案例。总结国外政府在面对类似问题的时候，是采取了哪些措施来抑制房价上涨，并产生了显著的效果，最终使房地产泡沫走向破灭。相较于中国的现实国情，国外的实际案例是否有借鉴意义。
3.问卷调查
在所有上海居民的消费群体中，分有刚性需求消费、投资者和投机者这三类购房动机各不相同人群进行研究，探究房产新政对于不同动机的消费群体起到怎样不同的作用，其条款中哪些是对影响上海居民购房意愿起到决定性作用的，哪些是收效甚微的并得出结论。
图1.1研究方法
总体来看，本文以问卷调查法和案例分析法为主，以比较分析法为辅，通过一系列的分析研究，最终对房产新政提出自己的合理化建议。
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