.3.3 运营困局
我国传统的文化中，一直有“养儿防老”这一说法，在实际的发展中，也形成了一套完整的家族养老传统。为此，受传统养老观念的束缚，国外十分普遍的高 端养老模式一直难以在国内产生。同样基于此，也给国内养老地产开发后的运营产生了极大的影响。由于没有可以借鉴的成熟模式，业界对于养老地产的盈利模式也 是一直处在探讨的阶段。
目前在业界对养老地产后期运营比较集中的争论大致可以分为三种，第一是持有，第二是出售，第三是持有+出售，但三种 运营模式均有利弊。比如，对于持有型经营如何实现养老项目的盈利，更是一道令众多打算进入养老地产开发的企业纠结的难题。现实的情况是，房地产企业在国内 的发展高峰期仅仅五辣年时光，除个别大型央企外，具备雄厚实力的开发商仍是凤毛麟角，而开发过程的现金流增速才是国内房地产企业的最大诉求。这就影响了房 企对于养老地产的
开发选择，很难考虑长期持有经营。另外一个现象是，尽管养老地产在国外不乏好的模式，但在国内目前却还没有几个相对成功的案例，国内目前 做过的很多养老公寓也都处在没有盈利的尴尬状态之下本文来自辣~文)论'文`网，
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“养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考 虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？是出售型定价还是持有型定价等问题都需要详尽考虑。”有业内专家指 出，尽管养老地产是一个不错的契机，甚至是需要去主动培育的一个市场，但这个市场要达到完善，还有很长的一段路需要走。
4.4 对我国养老地产发展的政策建议
由于养老地产缺乏完善的商业模式，导致该产业面临不小的开发风险。其项目占地面积通常较大，且多位于郊区，在土地获取的过程中容易遭遇政策“红线”。因此，金融和土地政策支持或成为破解养老地产困境的关键。
如上文所说，养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注提出。按照全国工商联房地产商会的解释，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。
直到2009年下半年，当学者四处呼吁关注人口老龄化问题时，碰到的往往还是不解的眼光，对于满头青丝的笔者，多数人表示：“年纪轻轻不赶快赚钱， 管老人的闲事干吗？”怎样才能吸引投资者关注养老产业，成了当时的最大问题。其时正值房地产调控时期，房地产商急于找到“概念”开发主题地产，于是“养老地产”、“Silver Town”等概念纷纷出笼。以养老地产为龙头的进军养老产业的热潮终于爆发了。
自2010年以来，地产大鳄、险资巨头、国际风投大举进军中国养老产业的新闻不绝于耳，虽然万科、首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后成立养老产业研究团队，部分险资也已进军养老地产，但业内人士认为，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，发展前景广阔。
可是，在养老产业启动的同时，我们也看到，似乎江底的淤泥也同时泛起，不少问题同时浮出水面。比如养老院服务质量堪忧、虐老事件、养老院经营不善难 以为继、老年人的权益保护缺失、养老金入不敷出、养老地产开发模式不成熟等。这些令许多热情洋溢、欲有所作为的投资者看着心凉了半截，于是驻足江边犹豫观 望了，养老产业也被评价为“雷声大雨点小”。
2012年，随着房地产业的回暖，算不清养老地产这笔账的房地产开发商，似乎正掉头离开这片待垦的“养老荒原”。养老产业也似乎又被打入了冷宫。
我们看到，在这一轮养老地产投资热中，并没能真正建成大批养老院或养老
社区，但在养老服务方面，已经有了很大改观，老年人的服务要求被日渐明确，涉 足老年护理、护理设备开发、老年用品制造、老年大学和旅游等的企业，大都已经开始真正运转。养老服务业的巨大市场仍将被开发，这也会向上游走，推动养老地 产的发展；同时，养老服务业的发展也会推动服务规范出台、推进服务水平提高。
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