这一轮养老产业投资热还有一大功绩，就是它引起了全社会各个层面对养老问题的空前关注和大讨论。可以明显看到政府对于养老产业的相关政策的制定和推出大为加速，政策和制度的完善对于养老产业健康发展极为重要。
我们看到，中国的老龄化问题常被说成“未富先老”，其实，我认为现在面对每年近千万老年人的增速会有措手不及之感，是由于在老龄化早期没有“预 判”。中国经济的发展成绩有目共睹，有消费能力的老人也数量庞大，消费市场是存在的，养老市场规模巨大。只是目前有关扶持产业的政策缺乏，所以养老产业还 一直处于被“观望”的境地，进展缓慢。
同日本相比较，我以为中国的老龄化状况有诸多不同点，例如从微观看，老年人的平均购买力偏低、养老金收入不同、养老观念更为保守、有一定数量的富 有老人但是比较分散等；从宏观方面看，大环境不同、养老金体系不同、老年福祉不同、养老产业政策不同等。所以中国的养老产业发展必然会有着不同的路径。具 体说来，我认为可采取市场细分、多样化策略。
以养老地产开发为例，因为中国老龄化的一个特点是地区差异大，因地域的不同，老年人的养老观念和购买能力有着巨大差异。这就要求养老社区在硬件设计、软件设置、服务项目配置等方面，都要根据不同的目标客户群有所调整，在做连锁化、规模化的同时，本地化是一个重要课题。
把客户群尽量细分，把产品尽量多样化，是应对需求差异大和个性化的方法之一，但这样会增加投资成本，所以投资商需要找到自己的平衡点，有所取舍。最早，喊出“打造中国最大养老基地”的地产商日渐沉寂，或许正是计算了“大而全”与 “投收比”后，看到了问题所在。我认为养老地产投资应注重定位清晰、准确，不要追求大而全。
从中国经济发展的历史来看，哪个产业得到了政策扶持，哪个产业就会“火”。所以要发展养老产业，出台产业扶持政策是关键。同时，因为养老产业关系民生，我认为也应尽早健全各项相关的配套法规、政策，搭建良好产业发展平台。
为养老产业发展做科学的、战略性的设计和规划，创造良好的产业发展大环境，逐步完善扶持产业成长的配套政策和措施，这对于中国养老产业的可持续发展，至关重要。
有专家指出，与普通住宅地产相比，养老地产在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。此外，不同年龄阶段的老人需要不同的服务，这也对养老地产提出了更高要求。
现阶段，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，大都需要民政部门补贴才能文持运转。而商业化运作的养老机构，尚未出现相对成熟的运作模式。
在多数业内人士看来，社会资本投入养老地产的步伐之所以较为缓慢，主因在于尚未探索出成熟的商业模式。据悉，当前养老地产主要的产品形态中，除保险资金推出的专业养老机构，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，或全项目的养老地产。
在盈利模式上，包括投资者长期持有、出售、出售与持有相结合等方式。运营中则分为两种主要方式，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。
根据专家的调研，尽管上述方式各有优劣，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。业内人士向中国证券报记者表示，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，投资者承受的压力很大。此外，养老地产项目的前期策划和准备，也需要较高成本。
据了解，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，保险资金期望的投资回报率则在10%及以上本文来自辣~文)论'文`网，
毕业论文 www.751com.cn 加7位QQ324~9114找原文。目前 来看，这一目标并不容易达到。有业内人士表示，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和 房地产投资信托基金，支持养老社区建设。
事实上，在不少房地产开发商看来，除资金外，土地政策困境也制约养老地产的发展。据悉，养老地产项目多选址在离市区较远、环境较好的地方，且占地面积较大。多数投资者希望能获得政策支持，甚至以划拨等低成本方式供应土地。
由于养老地产项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房，带有盈利性质，从政策角度而言，划拨供地不可行。在现有的制度下，只能采取招拍挂的方式获取土地。这样的高成本往往令开发商难以承受。
业内人士认为，要推进养老地产发展，政策优惠必不可少。除金融优惠政策外，还应结合养老地产的特点，出台相关土地供应政策及规范措施
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