1 绪论
1.1 研究背景
我国已经逐步步入老龄化社会的阶段，由于我国是人口大国，人口老龄化所引起的社会问题成为党、政府不得不面对的严峻问题。资料显示，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.674亿，占总人口的12.5％。与2008年度相比，老年人口净增725万，增长了0.5个百分点。我国进入老龄化社会10年来，老龄化速度逐步加快，现已进入新中国成立后的第一个老年人口增长高峰期。
目前，房地产行业发展的迅猛势头随着相关政策的出台以及各地土地资源的高度开发而被有效遏止，诸多与房地产相关的机构和行业都在寻找新的经济增长点。养老地产在我国尚属新兴领域，但可以预见，它将在未来几年内被资本迅速炒热，更多的地产商或将持资踏入。
2010年底，房地产行业“领头羊”万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与万科先后杀入该领域的还有诸多大型全国性房企。随后，这个被称为前景广阔、消费群庞大的新兴领域，在泰康人寿、中国人寿等险资进入后变得更加火热本文来自辣~文)论'文`网，
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养老住宅市场被认为前景广阔、淌费群庞大，使得许多开发商跃跃欲试。而泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老项目，保险资金已开始“变相”进入养老地产。事实上，泰康人寿在拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书后， 随即在北京小汤山出资40亿元购买2000亩地。而该公司随后又在上海、三亚等城市迅速拿地，布局全国养老产业。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。
老龄人口养老问题涉及社会保障、社会福利乃至社会安全、社会稳定等各个方面，关注老年人是国家落实科学发展，促进社会和谐的重要因素。因此，现阶段针对养老地产如何更好更快发展进行研究是必要的，从养老地产开发过程的参与对象出发，构建创新型的养老地产开发模式是促进我国养老地产发展的有效手段，对我国更好应对老龄社会的到来也具有积极的作用。
1.2 研究意义
中国的老龄化既带来深刻的社会危机，也给部分行业带来了全新的机遇和挑战，如医疗服务行业、保健品行业、旅游业等都因应社会养老需求对市场进行细分，甚至以老年客户市场为主市场。房地产行业作为与民生密切相关的支柱产业，养老地产的催生与发展也就成为必然。
为应对人口老龄化，我国制定了《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》(以下简称《规划》)。《规划》提出，我国应建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。《规划》关于机构养老设定的目标是到2015年每千名老人拥有养老床位数30张，即将现有床位数增加一倍多。据统计，我国老年人口中失能半失能老人所占比例为19%，因此3%的目标床位数明显偏低，即便如此，要想在5年之内让机构养老床位数翻番仍是一项非常艰巨的任务——按照25平米/人的标准，床位数连翻新带新建应达到老人总数2%即370万，改建新建建筑面积将达到9000多万平米。关于对居家养老和社区养老的系统支持，《规划》提出要规范和扶持居家服务机构的发展，同时提出了家庭无障碍设施改造、社区配套建设社区养老设施，2015年设定目标为应使日间照料服务基本覆盖城市社区和半数以上的农村社区。
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