2 养老地产概述
2.1 养老地产的概念及内涵
养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念, 它是结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的。养老地产和普通的住宅地产有着很大的区别, 养老地产是针对于老年人的特点, 建造符合老年人生活需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的, 能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所, 它包括: 老年住宅, 老年公寓、老年社区、养老院、托老所等本文来自辣~文)论'文`网，
毕业论文 www.751com.cn 加7位QQ324~9114找原文, 也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。
社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。
我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式----复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
2.2 养老地产的特点
考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很
好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。
与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。
2.3 当前养老地产的主要类型
根据不同的养老模式以及老年人生存的不同阶段，由此派生了养老地产中的不同类型。从目前实践的一般情况看，比较常见的养老地产类型主要有以下几类：
（1） 老年公寓
老年公寓是指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。老年公寓养老方式于上个世纪70年代在瑞典兴起。老年公寓能够将居家和服务结合起来，从国外的发展实践看，主要有四种方式：一是独立型老年公寓养老；二是服务型老年公寓养老；三是护理型老年公寓养老；四是大型老年综合性养老。
独立型老年公寓采用住宅形式，老年人私密性方面有充分保障，且该种方式养老能够把个人自理与社区服务结合起来，已经类似“居家养老”了，只是老人们相对集中居住而已。这种方式能够充分发挥老年人的自住性与能动性。是有自理能力的老人们的首选。
服务型老年公寓养老和护理型老年公寓养老基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。
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