（4）尚未出台扶持商业化老年社区的政策
虽然2000年国家税务局出台这一政策有助于我国老年公寓的发展，但“通
知”明确指出适用于这一政策的老年服务机构为专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。也就是说由房地产开发商投资开发的老年社区项目并不能享受这一优惠，国内目前已经开发的老年社区项目均面临这方面的政策瓶颈。
房地产开发商（供方）和意愿入住老年公寓的代表（需方）对于发展老年公寓的积极性都很高，但因政府能给予的优惠政策尚不明确，供需双方都尚在犹豫观望中。因此，老年公寓房地产开发商需要政府对微利经营的老年公寓给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费；在经营过程中，除免征营业税外、水、电、煤气（天然气）应执行民用收费标准。此外，还应动员金融、保险业为发展老年公寓在筹资、融资方面多作贡献，如建立老年公寓专项存款、组织老年集资合作建设与经营老年公寓等。
4.3 养老地产发展的困局
4.3.1 成本困局
在成都，早在多年前，便已出现养老地产的雏形，当年的青城山，各种度假别墅和洋房，虽打着旅游度假地产的旗号，但究其根本却将目标人群瞄准上了中老 年人，即便是年轻群体，购买这里的房子一个最大的愿望源自于以后“养老”居住。然而，时至今日，即便在青城山，由于配套，特别是作为养老的配套依旧严重缺 位，“养老”用房成为购房者一个美好的愿望而存在。
这两年，在成都，也不断有房企声称将试水养老地产开发，但直到如今，依然是雷声大雨点 小，只闻其声不见其事。一位曾对养老地产报以期望的开发商人士坦言，不是不想做，但诸多因素制约了其在现阶段开发此类产品。其中，最重要的一环便是成本难 以控制。由于目前并无政策上的支持，开发商只能以商业开发拿地，这样必将抬高养老地产的成本，且由于养老地产这种产品涉及到医疗、养生、健康食品、护理休 闲等方面的资源整合，资源完善和整合成本更难以测算。
“开发商毕竟是商人，赢利才是开发商的最终目的，成本居高，盈利模式难以清晰，账算不 过来，养老地产也就只能是大多地产企业的一个想法。”有业内人士认为，无论是现在有意涉足养老地产开发的企业还是旁观者，这些开发商们大多有着这样的一个 共识，那就是目前国家对于养老项目拿地并无优惠政策，因为城区的地块价格过高，开发商很难拿这样的地块去做养老项目，而过于偏远的地块其打造成本、配套难 度，以及项目获得认同等等又太过困难，对于养老地产的开发，目前尚处于“看上去很美”的一种认知阶段。
“作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。”有专业人士指出，老龄社区需要大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。 此外，需要配备的医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施及其设备，对开发企业来说有着沉重的压力。而在目前国内的融资结构背景下，对于绝大部分 国内开发商而言，几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品，如果项目不能滚动开发，项目不能快速复制，则算不上好项目，这些因素也制约了开发商在养老地 产开发方面放开手脚大干一场。
4.3.2 开发困局
中国是公认的全球老年人口最多的国家，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上老年人口将达2亿。随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老
地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区的标准。
为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？有业内人士一针见血地指出，这是目前国内众多开发企业根本还不具备开发养老地产这样的能力。“房地产行业的发展，开发商需要经验、实力，而市场需要购买力，在养老地产这一块，现在国内最欠缺的就是开发商的经验。”业内人士指出，养老地产开发除了建筑本身 要求更高，涉及到诸如电梯、休息空间、建筑采光等等更多特别专业的设计之外，还要横跨养生、护理和治疗等多个专业领域，而这些领域进入台阶都相当高，要形成规模和体系就更是难上加难。在这样的情况之下，养老地产如果只是紧紧介乎于开发层面，就很难找到着力点，如果仅仅靠“摸着石头过河”，其开发出来的产品最终还是停留在普通房地产的开发水平之上。
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