房地产营销管理英文文献及翻译 第2页
2 房地产营销管理2.1房地产营销环境
房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基础。现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。
2.2房地产营销管理分析
在市场竞争激励的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此，促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户，促进其了解、信赖并购买本企业的产品，已达到扩大销售的目的。促销的实质是房地产营销人员与消费者之间的沟通。长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，房地产企业无需担心销售问题。因此，对于促销这一工作，无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上，都十分欠缺。促销一般可以起到三方面的作用：1、传递消息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低售价或者提供其他更多的优惠措施以吸引消费者，引起人们的注意，这样人们会自觉不自觉地向他们的亲友传递这样的一些消息，从而达到加大宣传的目的。通过促销，能吸引更多的消费者到达楼盘所在地进行实地参观考察，这样，销售工作达到双向沟通。2、突出产品特点，树立企业形象进行促销的商品通常在楼盘中是比较优秀的或者是比较有特点的，而我们在进行促销的时候将会着重宣传这样一种特点，这样的话就能够在消费者的心目中加深印象。3、诱导需求、扩大销售企业进行促销就是拿出一些优惠条件，刺激那些想买又不想买的消费者，促使他们下定决心购买。通常进行促销不能单纯的采用一种方法，在很多企业中会使用几种促销方式同时进行或者组合进行实用。往往企业会根据企业自身的情况进行一些创新。毕业论文
http://www.751com.cn3 现状与问题分析
本章节我们试图通过从不同的市场参与主体的角度探讨出现相关问题的因素，从而为提供解决方案作参考。而对于市场营销理论的应用主要由政府相关管理部门和企业的市场营销部门。他们看问题的角度是不一样的，同时所看到的问题也是不一样的，所需要解决的问题和解决问题的方法就不同。下面，我们通过不同角度探讨问题的起因。
3.1从房地产市场管理者的角度看问题的起因
空置房问题是我国近几年以来所出现的新问题，是我国住房分配制度由国家供给转向市场供给的过程中出现的。空置房的问题主要有以下几个方面引起：1、房地产开发商不注重产品质量造成产品不能实现先人们所需求的功能。它有可能是企业忽视了质量监督造成的，也可能是房地产开发企业在产品开发的规划和设计阶段未能考虑到房地产未来的发展造成的产品功能滞后。2、房价过高是市民最大的抱怨，这也是房地产滞销的主要因素。现在房地产价格过高本文来自辣^文*论~文|网，作为市场支撑主体的普通消费者的购买欲望因为房价过高而不能得到实现。3、地产建设高速发展，我国现在房地产投资增速每年都在25％以上，在我国没有形成强大的购买市场的时候，快速的发展超过了我国市民的经济承受能力。这样就形成了总量供应充足，消费能力滞后的情况。例如，北京去年的空置房数量是53万平方米，但是有相当部分的北京市民住房面积低于10平方米。解决这一部分市民的住房问题将能有效的解决空置房问题。4、历年累积的空置房。冰冻三尺非一日之寒，我国的空置房问题不是近一两年才出现的。北京2001年商品房空置的情况看，空置时间3年以内的商品房约占了9成。新增的空置房成为突出的问题，政府没有拿出明确的态度解决空置问题。相对我国的农村，市场经济并不发达，但是，由于人们是按需按能力建房即使有一部分的旧房出现空置，但是对我国整体经济的影响甚微。
3.2从房地产开发商的角度看问题的起因
房地产开发商的销售难问题，这是很多开发商所遇到的相同问题。其主要影响因素有以下几点：
1、房地产产品本身的质量问题，房地产的质量问题是出现销售困难的主要因素。一些开发商中不注重自身产品的质量，以为当出现卖不动的时候只要一两个点子大王指点迷津就能够扭转乾坤。房地产产品质量低下的因素主要有房地产开发商不重视和政府管理部门工作不到位造成。
2、房地产开发商的销售节奏没有掌握。很多开发商为了迎合消费者的需求通常会把所有的楼盘一次定价，只要有合适的买方就会提供住房，等到清盘的时候就出现了一些本身素质不是太好的单元卖不动，而清盘时期的楼房的销售收入通常是房地产开发商的利润所在，这就使项目后期的销售陷入困境。
4 对策研究
我们从从房地产市场管理者的角度可以寻求到问题解决的对策，如下：
1、在处理空置房的问题上我认为政府应该从审批的角度考虑在项目的申报过程需要企业提出一套可行性方案，其中包括楼盘的销售方案，这样有利于房地产市场管理者有一个宏观的数据统计，从而在规划的过程中就能够对房地产项目的可行性进行相应的指导。
2、在与国民经济平衡发展的问题上政府应该加强宏观信息的公布及国家发展策略的指导，使企业掌握充足的市场营销信息，为以后的市场投入提供信息基础。
3、为了给收入较低的居民提供适用住房，我认为仅仅是提高市民的收入并不妥善的。因为给国家公务员增加工资会使得我国的财政赤字负担加重。我国应该在拓宽居民收入渠道上解决居民的住房困难问题。
4、房地产交易的信息化管理将使得我国的交易行为更透明化，也将能更利于国家制定利国利民的政策。在加快信息化建设的过程中我国取得了一些成就，但是房地产交易的信息化管理还没有在全行业进行，要解决这方面的问题应该着重发展我国的信息化建设和人才的培养，无论是软件硬件都要上一个台阶。
5、为了解决房地产业领导者的问题主要从抓强领导者的观念更新入手，只有观念更新了才能主动学习先进的市场营销理论，我国的政府领导者正在实行年轻化，这样能够促使领导增强危机感，时时刻刻不忘为他人服务，为社会服务。房地产管理部门应该努力扶持国内的一些名牌地产商，使其在为市民提供优质价廉的住房产品上与政府密切合作，既有利于改善城市建设，优化城市规划，又有利于提升市场的诚信程度。
目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。
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