1．认清消费的需求；

2．激起和满足消费者的欲望；

3．制造所能销售的产品并有效地组织实施销售活动；

4．以顾客为主体，一切为了满足消费者。

2.1.2  市场营销的发展阶段

市场营销发展经历三个阶段：

1．注重产品阶段：开发各类产品吸引消费者；

2．注重销售阶段：运用推销术，扩大市场份额；

3．全过程的市场营销概念：了解消费者需求，合理运用资源和技术，生产出适合的产品，满足消费者需求。

2.2  房地产策划的概念

房地产策划是贯穿房地产项目开发整个流程中的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的营销策划公司来执行。从广义上来说，房地产营销策划主要包括：一．项目的前期定位策划即房地产项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等；二．项目的推广整合策划，包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等；三．项目的销售招商策划，包括置业顾问的培训、销售资料的编制、阶段性营销价格的确定等，商业部分还要进行业态定位和招商策划等。

2.3  房地产开发源'自^751],论`文'网]www.751com.cn

房地产开发，是指从事房地产开发的企业，为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建），而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

2.3.1  房地产项目开发常规流程

一．项目决策阶段

二．前期准备阶段

1．获取土地使用权

2．征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

3．规划设计

4．建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

5．申办《施工许可证》

6．招标

三．工程建设阶段

1．施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要

2．施工场地平整，达到施工条件

3．施工通道疏通，满足施工运输条件

4．施工图纸及施工资料准备

5．施工材料和施工设备的准备

6．临时用地或临时占道手续办理

7．施工许可批文及办理开工手续

8．确定水准点与坐标控制点，进行现场交验

9．组织图纸会审、设计交底

10．编制工程进度计划

11．设计、施工、监理单位的协调

四．项目销售阶段

1．申办《销售许可证》

2．商品房销售及按揭办理

3．申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

4．申办建设工程规划验收

5．进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

6．物业移交

五．交付使用阶段

论房地产开发项目周期中营销策划介入的最佳节点(3):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_57505.html