1.2  研究意义

2007年8月爆发的美国次级债危机不仅给美国经济带来不小的影响，而且迅速蔓延到欧洲和亚洲金融市场，对全球经济的冲击不可小觑，其影响到现在还在持续。要保证我国金融市场的稳健发展，促进我国经济的持续、健康、平稳运行，我们必须从美国次贷危机中吸取经验，加强警示。我国房地产金融制度的完善是房地产及金融业发展的必然要求，对促进房地产业发展具有重要意义。房地产金融制度完善也会产生风险，次贷危机的爆发，生动而又深刻地展示了我国房地产金融制度中存在的风险同时也引起了金融界关于加强加管的反思。对于房地产金融，我们应该正确认识其价值及其局限，全面协调推进制度的创新，以使能够有效的防范风险。研究我国房地产金融制度要根据我国的具体实际，借鉴国际房地产金融创新的经验和教训，继续推进创新，改善监管，完善房地产金融制度。

 2   次贷危机

2.1  次贷危机的概述

2001-2005 年，受低利率的货币政策影响，美国的房地产市场高度繁荣，美国人购房的热情急升，由于易得性，次级抵押贷款市场也得到迅猛发展。从事次级抵押贷款的公司接受借款人的贷款申请后，为了提高资金周转率，与投资银行一起将次级抵押贷款打包成抵押贷款支持证券后，出售给投资银行以转移风险。然而，针对房价等经济过热表现，美联储连续17次加息，利率的大幅度攀升加重了还款者的负担，美国住房市场开始大幅降温，房价持续下跌，购者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回权比率剧增。借款人违约意着次级贷款利益链条从源头上发生了断裂，风险沿着利益链条开始蔓延；次贷危机开始显现。

2.2  次贷危机的原因分析

2.2.1  利率的不断攀升是危机发生的外因   

   “次级”抵押贷款，是指美国金融机构针对次级市场的客户提供的抵押贷款。次级市场是指信用分数低于620 分、收入证明缺失、负债较重的人。不过，在政府鼓励居民拥有住房的政策下，信用低的这些人也能够获取贷款，但由于风险较大，放贷机构一般会提高利率，像这样的住房贷款被称为次级房贷。随着房价不断上涨，房地产市场进入繁荣时期，购房者可以通过出售房屋来偿还抵押贷款。然而，为了抑制房价等经济过热，美联储连续17次降低利率。随着利率上升，房屋借贷成本提高；再加上油价上涨，物价攀升，居民消费支出增加等各种因素，一些购房者发现房贷总额竟然超过了房屋价值，当这种差价过大时，他们别无选择，只能延期支付贷款，由于没有房屋产权，再加上融资渠道也受到限制，结果，次级抵押贷款的违约率急剧上升，尤其是可变利率抵押贷款的违约率很高，越来越多的人违约，信用风险增加。违约越多，就有越来越多的房屋进入市场，这就进一步加剧了房价的下跌。文献综述

2.2.2  市场环境过热是次贷危机的内因

    市场环境过热，资本市场充裕，流动性高，对于高收益债券需求的急剧增加，灵敏的投资银行就会根据投资者需求设计出不同MBS 产品。而衍生产品和机制的缺陷，同样是引发次贷为的因素。房地产市场的投机行为也是催生次贷危机的重要因素。房地产形势大好，使得美国投资者对房产的热情空前高涨，当房地产市场长期看多，就很难打破房价上升的趋势。另外，机构投资者低估了次贷风险；美国的经济自由式增长方式；还有由公司监管的投资银行，使得对于住房抵押贷款公司的贷款限制过于宽松；以及评级公司独立性弱化，不能对次级贷款借款人的较高违约率有所预见，房地产市场的投机行为也是次贷危机产生的重要内因。 基于次贷冲击的经验看我国房地产金融风险的控制(2):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_70733.html