近年来，我国住宅价格上涨较快，上涨幅度大大超出经济总体增长水平。据宇博智业市场研究中心了解，在全社会固定资产投资中，上海去年房地产开发投资2819.59 亿元，增长 18.4%。与之对应，上海商品房销售速度增长也比较快。2013年全市商品房销售面积 2382.2 万平方米，比上年增长 25.5%，其中商品住宅销售面积2015.81 万平方米，增长 26.6%。而影响住宅价格的因素很多，各种因素对住宅价格的影响方向和程度各不相同。 房地产业是国民经济的支柱产业，与许多行业具有极强的关联性。合理的商品住宅价格是保持社会和谐和保障民生的关键。但是，中国市场还不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、房价涨幅过大等问题。因此，研究商品住宅价格影响因素尤为重要。而这些因素我将之分成三大类：成本因素、宏观指数因素以及环境区位这类其它因素。 其一，在成本因素中，土地政策方面有较大的影响。土地价格是住宅价格的重要组成部分，土地市场的供求关系也会影响住宅市场的供求关系。土地价格很大程度上决定住宅价格，住宅价格的上涨反过来又会拉动土地价格的上升。 根据新华网、搜悦媒体报道； 2014 年 2月 18 日发布的全国房地产市场数据中心统计的2014 年 1月全国城市房价排行榜前100 名显示， 上海以 29974 元/平方米的房价列全国第二，同比去年上涨12.90%。35875
近年来，上海一直实行的是收紧“地根”的宏观调控措施，使土地供应不断减少，土地价格上涨是必然的。 其二，在宏观政策中，居民收入水平的影响。一方面，如果在一定时期内居民收入水平上升速度明显地超过了商品住宅价格的上升速度，那么，随后的时期内会有越来越多的居民购买商品住宅，对商品住宅需求的增加势必推高房价。另一方面，消费者在购买商品住宅时，除了支付首付外，一般需要向银行申请按揭贷款，因此人均可支配收入决定了其还款能力。近年来，上海市区居民的人均可支配收入持续增加，2013 年全年城市居民家庭人均可支配收入43851 元，比上年增长 9.1%。其中，工资性收入28518 元，增长 6.6%；经营净收入2317 元，增长2.2%；财产性收入788 元，增长 36.8%；转移性收入12228 元，增长 15.4%。农村居民家庭人均可支配收入19208 元，增长10.4%。其中，工资性收入12378 元，增长 7.7%；家庭经营性收入920 元，增长 1.7%；财产性收入1587 元，增长 14.8%；转移性收入 4323元，增长 19.5%。使得上海市民更加追求自身的居住水平，也更有能力为自己的商品住宅购买支付更多的资金，这些方面促进了上海商品住宅需求的增加，从而推动其价格的上升。 银行利率的影响。利率是政府对房地产市场进行宏观调控的重要工具，国家适时利用利率的工具，对利率水平进行调整，从而影响住宅市场的资金供给状况，利率的波动变化间接地影响着住宅市场交易的主体，进而影响住宅市场的供需关系。利率主要通过供给与需求两个方面对商品住宅价格产生影响。从供给角度一方面调整利率会使房地产开发商的资金使用成本发生变化，另一方面开发商会考虑到需求者对利率政策改变从而对预期做出反应，影响住宅市场的有效供给。从需求的角度来说，利率的变动对那些通过住房抵押贷款而分期购房的消费者来说，利率的波动直接影响着消费者每月的还款数量。 住宅市场的供求的影响。供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落,反过来又刺激和抑制供给和需求。当供大于求时为买方市场,供求机制引导企业减少产品的供给;当供给小于需求时,为卖方市场,过度的需求使价格上涨,吸引更多的生产者增加供给，直至供求关系重新达到平衡住宅市场价格是在住宅 论文网 上海市商品住宅价格影响因素分析开题报告:http://www.751com.cn/kaiti/lunwen_34054.html