一、产品本身的投资价值
对大多数外国投资者来说,他们关心中国房地产投资项目的焦点是投资的高回报,这意着项目未必必须是高档楼盘,低档项目也会吸引外国投资者。投资与否的关键就在于交易条款要合理拟定,以及是否达到基本的国际标准。由于中国是一个发展中的市场,外商缺乏了解,他们就会在交易条款中格外谨慎。如果计算初期接触,外资通常需要120天进行投资评估。
二、物业的价格
与发达国家房地产市场的高昂价格相比,人民币的升值使中国房地产价格具有极强的吸引力。但在关注项目价格时,投资者通常期望强有力的资产回报。一个280亿美金投资基金的负责人会预期12个月后20%的人民币增值。即使他计算了很高的可能增值,也决不会在没有获得至少51%的控股权益下投资,不管价格上多么具有吸引力。考虑到其他风险因素,他对在中国投资回报的期望更高,甚至比在美国投资一个类似项目高出5%~10%的回报。
三、城市选择
和以前不同,外国投资者不会回避二级、三级城市。以前外商投资总是无一例外地瞄准像北京、上海、深圳这样知名大城市的项目。而近来,外资已开始投向沈阳、青岛、成都这些高速发展市场,并且对于投资地的限制越来越小。
不过,在一级城市之外,外商会适当降低价格以增加项目预期回报。郑州的一个商业地产开发商提出的投资回报率大约是8%,尽管拥有一个优质项目,却很难吸引外国投资者。8%的投资回报在北京或上海是可以接受的,但在像郑州这样的地方,外资不会考虑低于15%的投资回报率。
四、营销包装
包装需要一个详尽的商业计划,包括清晰的财务信息、建筑设计规划图和支持项目的经济基础描述。如果外国投资者在中国没有办事处,这些材料需要翻译成英文(即使外国投资者在中国设有办事处,也建议制作一份英文版信息以有助于联系到海外决策者)
五、开发商的管理团队
外国投资者对在中国与什么类型的人合作格外重视。对于有经验并有长期合作可能性的中方合作者,外商会特别注意。如果要和一个大型的投资机构做交易,应预料到他们会对公司和所有主要人员做背景审查。
在交易中,中方也应采取主动。应确保充分评估考虑投资的投资者的“人员因素”。看看他们的经验和以往投资交易的性质。如果投资者不熟悉中国当地的情况,要证实他们愿意学习,而且要教会他们慢慢熟悉。
2.3.9 房地产基金面临的挑战
一、法律环境不完善
国内没有产业基金投资法,国外基金在实际操作中,通常只能以投资公司的形式进行。若合作开发者也愿意获利出售套现,则无影响。
二、房地产金融市场不发达
目前房地产金融只能以银行信贷为主,相对比深圳中小企业板块的创立时间之久,国内房地产基金正式运作也可能在5年以后。
三、房地产开发企业财务不透明
基金要求投资企业的财务高度透明,但国内房地产企业多年来不规范运作,在短期内很难达到基金的要求。
四、缺乏专业的管理队伍
一方面基金公司的管理人才缺乏,另一方面房地产企业缺乏熟悉投资规则的专业人才。海外基金进入内地市场在未来2~4年内,只能是试验型阶段,4年以后,如果经济政策不发生大的变动,已进入的基金可能会大规模投资。在近期内,房地产基金不可能成为房地产投资的主力军。
2.3.10 房地产投资基金取舍抉择
“天下没有白吃的午餐”。引进房地产投资基金会不可能只是单纯的利好,也可能给开发企业带来的负面影响。海外房地产投资基金的退出方式分析: REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(6):http://www.751com.cn/shuxue/lunwen_1737.html